آیا سرقفلی قابل توقیف است؟

بله، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان حقوق مالی، اصولاً قابل توقیف هستند. این قابلیت توقیف در نظام حقوقی ایران به رسمیت شناخته شده است، هرچند شرایط و مراحل آن، به ویژه در زمینه مزایده و فروش، دارای پیچیدگی ها و ظرافت های خاصی است که تمایز بین توقیف و مزایده را ضروری می سازد.

توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، یکی از موضوعات مهم و پرچالش در حوزه دعاوی حقوقی و اجرای احکام است. بسیاری از افراد درگیر با پرونده های مالی، اعم از بستانکاران و بدهکاران، با این پرسش کلیدی مواجه اند که آیا این حقوق، به عنوان یکی از دارایی های ارزشمند، می تواند در راستای وصول مطالبات توقیف و به فروش گذاشته شود؟ پاسخ به این سوال، ابعاد گوناگونی دارد که نیازمند تحلیل دقیق قوانین، رویه های قضایی و نظرات مشورتی است. درک صحیح ماهیت این حقوق و تفاوت های بنیادین آن ها در قوانین مختلف، گام نخست برای ورود به بحث قابلیت توقیف و مزایده است.

درک مفاهیم کلیدی: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

پیش از بررسی امکان توقیف سرقفلی، ضروری است که با تعاریف دقیق و تفاوت های اساسی دو مفهوم «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» آشنا شویم. هرچند این دو واژه در عرف به جای یکدیگر به کار می روند، اما از منظر حقوقی تفاوت های ماهوی و قانونی قابل توجهی دارند که در فرآیند توقیف و مزایده نقش تعیین کننده ای ایفا می کنند.

تعریف سرقفلی (در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، عبارت است از مبلغی که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به مالک می پردازد. این مبلغ در ازای حق استفاده از ملک تجاری و همچنین حق اولویت در تمدید اجاره پس از انقضای مدت قرارداد، به مالک پرداخت می شود. در واقع، سرقفلی در این قانون، یک حق مالی وابسته به قرارداد اجاره و توافق طرفین است.

این حق بیشتر جنبه قراردادی و مالی دارد و مستقیماً با مالکیت عین منفعت مرتبط است. انتقال سرقفلی در این قانون، معمولاً منوط به توافقات صورت گرفته در قرارداد اجاره و رضایت مالک است. این نوع سرقفلی، پیش از ایجاد شهرت تجاری یا فعالیت مستاجر، به صرف واگذاری حق استفاده از ملک تجاری توسط مالک به مستاجر به وجود می آید و ماهیت آن، حق واگذاری عین منفعت یا حق تقدم در اجاره مجدد است.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت (در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)

حق کسب و پیشه و تجارت، مفهومی است که ریشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دارد. این حق، برخلاف سرقفلی 1376، ناشی از پرداخت مبلغ اولیه به مالک نیست، بلکه در طول زمان و به واسطه فعالیت تجاری مستاجر، حسن شهرت کسبی، و جذب مشتری در محل مورد اجاره ایجاد می شود. به عبارت دیگر، این حق، پاداشی برای تلاش و سرمایه گذاری مستاجر در ایجاد ارزش افزوده برای محل کسب است.

حق کسب و پیشه و تجارت، مستقل از اراده مالک و صرفاً به دلیل تصرف و فعالیت مستاجر در ملک تجاری، برای او ایجاد می شود. این حق، حتی در صورت عدم پرداخت سرقفلی اولیه نیز می تواند به وجود آید و در صورت تخلف مستاجر از شرایط قانونی، ممکن است زایل شود. شرایط ایجاد، دوام و زوال این حق، به تفصیل در قانون 1356 و تفسیرهای حقوقی آن تشریح شده است.

تفاوت های کلیدی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

جدول زیر به روشن تر شدن تفاوت های اساسی این دو حق مالی کمک می کند:

ویژگی	سرقفلی (قانون 1376)	حق کسب و پیشه و تجارت (قانون 1356)
مبنای قانونی	قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376	قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
منشأ ایجاد	پرداخت مبلغی به مالک در ابتدای اجاره (مستقل از فعالیت مستاجر)	فعالیت مستاجر، شهرت تجاری، جذب مشتری در طول زمان
زمان ایجاد	در زمان انعقاد قرارداد و پرداخت مبلغ سرقفلی	در طول مدت اجاره و فعالیت مستاجر
وابستگی به قرارداد	وابستگی زیاد به شرایط قراردادی و رضایت مالک	وابستگی کمتر به قرارداد، بیشتر به تصرف و فعالیت مستاجر
هدف اصلی	حق تقدم در اجاره مجدد یا واگذاری عین منفعت	جبران ارزش افزوده ایجاد شده توسط مستاجر برای ملک
انتقال به غیر	منوط به توافق در قرارداد و رضایت مالک	تابع شرایط ماده 19 قانون 1356 (غالباً با رضایت مالک یا حکم دادگاه)

اصل قابلیت توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه

با وجود تفاوت های ماهوی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه، هر دو به عنوان حقوق مالی دارای ارزش اقتصادی تلقی می شوند و همین ویژگی، بستر را برای بحث قابلیت توقیف آن ها فراهم می آورد. این امر به بستانکاران این امکان را می دهد که در صورت عدم توانایی بدهکار در پرداخت دیون، به این حقوق به عنوان یک دارایی قابل وصول نگاه کنند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه به عنوان حقوق مالی

یکی از ارکان اصلی قابلیت توقیف هر مال، مالی بودن آن است. سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، هر دو ماهیت مالی دارند و قابلیت تقویم به پول را دارا هستند. این حقوق، هرچند غیرمادی به نظر می رسند، اما به وضوح دارای ارزش اقتصادی و معاملاتی در بازار هستند. صاحبان این حقوق می توانند آن ها را در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی، به اشخاص دیگر واگذار کرده و در ازای آن مبلغی دریافت کنند. این قابلیت واگذاری و ارزش اقتصادی، به صراحت آن ها را در زمره اموال مالی قرار می دهد که می تواند مورد توقیف قرار گیرد.

ملاک ماده 54 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز به طور ضمنی بر مالی بودن و قابلیت توقیف این حقوق صحه می گذارد. بر این اساس، هرگونه حق مالی که قابلیت نقل و انتقال داشته باشد، می تواند به عنوان وثیقه یا برای استیفای دین مورد توقیف قرار گیرد.

دیدگاه های حقوقی در مورد قابلیت توقیف

در خصوص قابلیت توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه، دیدگاه های مختلفی در جامعه حقوقی و مراجع قضایی وجود داشته است، اما رویه غالب و مستند، بر قابلیت توقیف این حقوق دلالت دارد.

دیدگاه اکثریت (قابل توقیف مطلق)

دیدگاه غالب و مورد پذیرش رویه قضایی و اداری، قائل به قابلیت توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است. استدلال این دیدگاه بر مالی بودن حق و امکان تبدیل آن به نقد استوار است. مطابق این نظریه، هر حقی که ارزش مبادله ای داشته باشد و بتواند بخشی از دارایی فرد محسوب شود، قابل توقیف خواهد بود. مستندات این دیدگاه شامل موارد زیر است:

• نظریه مشورتی شماره 4740/7 مورخ 11/05/1380 اداره حقوقی قوه قضائیه: این نظریه صراحتاً توقیف سرقفلی را به وسیله اجرا جایز دانسته است.
• نظریه مشورتی شماره 2222/96/7 مورخ 20/09/1396 اداره حقوقی قوه قضائیه: مجدداً تاکید می کند که سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است.

دیدگاه اقلیت (قابل توقیف با محدودیت)

برخی دیدگاه ها با استدلال هایی نظیر معلق بودن حق یا زوال حق در صورت تخلف مستاجر، قابلیت توقیف سرقفلی را با محدودیت هایی همراه می دانند یا حتی به طور مطلق آن را غیرقابل توقیف می پنداشتند. مثلاً گفته می شد اگر مستاجر مرتکب تخلفی شود و حکم تخلیه صادر گردد، دیگر سرقفلی باقی نمی ماند تا توقیف شود. اما با مداقه در اصول حقوقی و رویه های جاری، این دیدگاه ضعیف تر تلقی شده است، چرا که توقیف صرفاً به معنای ممنوع المعامله کردن حق است و وجود شرایط احتمالی زوال در آینده، مانع از توقیف فعلی آن نمی شود. بلکه این مسائل، موانع مزایده و فروش تلقی می گردند.

نتیجه گیری در مورد قابلیت توقیف

با توجه به دیدگاه های حقوقی و رویه های قضایی موجود، می توان با اطمینان اعلام کرد که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، به عنوان حقوق مالی، قابلیت توقیف دارند. اما باید توجه داشت که قابلیت توقیف، لزوماً به معنای قابلیت مزایده و فروش آسان نیست. توقیف صرفاً به معنای ممنوع کردن نقل و انتقال آن حق است تا بستانکار بتواند در مراحل بعدی، به دنبال تبدیل آن به وجه نقد باشد. چالش اصلی، معمولاً در مرحله مزایده و فروش این حقوق بروز پیدا می کند که نیازمند شرایط و مقدمات خاصی است.

توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است، ولی چون این حق معلق است، مادام که منجز نشده و مستقر نشده است، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست. (نظریه مشورتی شماره 4740/7 مورخ 11/05/1380)

شرایط و مراحل عملی توقیف سرقفلی

توقیف سرقفلی، فرآیندی قانونی است که برای جلوگیری از نقل و انتقال این حق توسط بدهکار و تضمین وصول مطالبات بستانکار انجام می شود. این فرآیند، مستلزم رعایت شرایط و مراحل خاصی است که آگاهی از آن ها برای طرفین دعوی و فعالان حقوقی حیاتی است.

شرایط کلی برای توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه، دو شرط اساسی وجود دارد:

1. لزوم رسمی بودن سرقفلی:

   مهم ترین شرط برای قابلیت توقیف و به ویژه مزایده سرقفلی، رسمی بودن اسناد مربوط به آن است. به عبارت دیگر، حق سرقفلی باید به موجب سند رسمی به بدهکار منتقل شده باشد تا قابلیت توقیف ثبتی یا قضایی را داشته باشد.

   • اگر بدهکار مالک عین و سرقفلی باشد: در این حالت، معمولاً سند مالکیت عین ملک نیز رسمی است و سرقفلی جزء حقوق مالکانه او تلقی می شود. توقیف در این شرایط با سهولت بیشتری انجام می شود.
   • اگر بدهکار مستاجر باشد و سرقفلی به موجب سند رسمی به او منتقل شده باشد: در مواردی که سرقفلی از مالک یا مستاجر قبلی به مستاجر فعلی (بدهکار) با سند رسمی منتقل شده باشد، این حق قابل توقیف است.

   محدودیت های اسناد عادی: اسناد عادی (قولنامه، اجاره نامه های دست نویس بدون ثبت رسمی) عموماً در ادارات ثبت و محاکم قضایی برای توقیف و مزایده سرقفلی پذیرفته نمی شوند. مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، بر لزوم رسمی بودن اسناد برای قابلیت استناد در مراجع رسمی تاکید دارند. بنابراین، در صورتی که حق سرقفلی صرفاً به موجب سند عادی واگذار شده باشد، توقیف ثبتی آن امکان پذیر نخواهد بود و توقیف از طریق دادگاه نیز با چالش های جدی مواجه خواهد شد.

2. احراز مالکیت بدهکار بر حق سرقفلی/کسب و پیشه:

   توقیف تنها بر اموال و حقوق متعلق به بدهکار امکان پذیر است. بنابراین، باید احراز شود که حق سرقفلی یا کسب و پیشه واقعاً متعلق به فرد بدهکار است. این احراز معمولاً از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و یا بررسی قراردادهای اجاره و اسناد انتقال قبلی صورت می گیرد.

نحوه توقیف سرقفلی از طریق اجرای احکام دادگاه (برای آرای قطعی)

هنگامی که بستانکار یک حکم قطعی برای وصول مطالبات خود از دادگاه دریافت کرده باشد، می تواند مراحل توقیف سرقفلی بدهکار را از طریق واحد اجرای احکام دادگستری پیگیری کند:

1. تقدیم درخواست صدور اجراییه: پس از قطعی شدن حکم، بستانکار باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه صادرکننده حکم تقدیم کند.
2. معرفی سرقفلی به عنوان مال قابل توقیف: در این مرحله، بستانکار سرقفلی متعلق به بدهکار را به عنوان مال قابل توقیف به واحد اجرا معرفی می کند.
3. مراحل استعلام از اداره ثبت اسناد: واحد اجرای احکام، نامه ای به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می کند تا وجود و وضعیت ثبتی سرقفلی به نام بدهکار را استعلام کند. در این مکاتبه، کد ملی بدهکار و یا پلاک ثبتی ملک درج می شود.
4. صدور دستور توقیف توسط قاضی اجرا: پس از احراز مالکیت بدهکار بر سرقفلی و رسمی بودن سند آن، قاضی اجرای احکام دستور توقیف سرقفلی را صادر می کند. این دستور به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می شود و مراتب توقیف در پرونده ثبتی ملک یا حق سرقفلی ثبت می گردد. با ثبت این دستور، هرگونه نقل و انتقال سرقفلی توسط بدهکار ممنوع خواهد شد.

نحوه توقیف سرقفلی از طریق اداره اجرای ثبت (برای اسناد لازم الاجرا)

در مواردی که طلب بستانکار مستند به اسناد لازم الاجرا مانند چک، سفته، اسناد رهنی یا مهریه است، توقیف سرقفلی می تواند از طریق اداره اجرای ثبت نیز انجام شود:

1. درخواست صدور اجراییه: بستانکار باید درخواست صدور اجراییه را از دفترخانه اسناد رسمی (برای مهریه) یا اداره ثبت مربوطه (برای سایر اسناد لازم الاجرا) مطرح کند.
2. معرفی سرقفلی: پس از صدور اجراییه، بستانکار سرقفلی را به اداره اجرای ثبت معرفی می کند.
3. مکاتبه با اداره ثبت مربوطه: اداره اجرای ثبت، نامه ای به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارسال کرده و دستور توقیف حقوق مذکور را جهت ثبت در پرونده ثبتی سرقفلی اعلام می نماید.
4. ثبت دستور توقیف: اداره ثبت اسناد، پس از دریافت نامه، مراتب توقیف را در سوابق مربوط به سرقفلی ثبت کرده و بدین ترتیب، این حق ممنوع المعامله می گردد.

درخواست تامین خواسته (توقیف سرقفلی قبل از صدور حکم)

در برخی موارد، بستانکار ممکن است نگران انتقال یا از بین بردن سرقفلی توسط بدهکار، پیش از صدور حکم قطعی باشد. در این شرایط، بستانکار می تواند با استناد به ماده 117 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای تامین خواسته (توقیف موقت) سرقفلی را مطرح کند:

• شرح ماده 117 ق.آ.د.م: این ماده به خواهان اجازه می دهد تا پیش از رسیدگی و صدور حکم نهایی، برای جلوگیری از تضییع حقوق خود، اموال خوانده را توقیف کند.
• شرایط و مراحل: برای درخواست تامین خواسته، خواهان معمولاً باید خسارت احتمالی را به صندوق دادگستری واریز کند. مبلغ این خسارت توسط دادگاه تعیین می شود تا در صورت اثبات بی حقی خواهان، جبران خسارت وارده به خوانده شود. پس از واریز خسارت، دادگاه قرار تامین خواسته را صادر و دستور توقیف سرقفلی را ابلاغ می کند.
• مدت زمان اقدام: اگر درخواست تامین خواسته قبل از طرح دعوای اصلی (مثلاً مطالبه وجه) مطرح شود، خواهان مکلف است ظرف مدت ده روز از تاریخ صدور قرار تامین، دعوای اصلی خود را اقامه کند. در غیر این صورت، به درخواست خوانده، قرار تامین خواسته لغو خواهد شد.

توقیف سرقفلی مشاعی

در صورتی که حق سرقفلی به صورت مشاعی (یعنی چند نفر در آن شریک باشند) به نام بدهکار ثبت شده باشد، امکان توقیف قدرالسهم مشاعی بدهکار وجود دارد. این به معنای آن است که صرفاً سهم بدهکار از سرقفلی توقیف شده و سایر شرکا همچنان از حقوق خود بهره مند خواهند بود. با این حال، توقیف سرقفلی مشاعی می تواند در مرحله مزایده چالش هایی ایجاد کند، زیرا فروش یک سهم مشاعی از سرقفلی به دلیل وجود شرکای دیگر و محدودیت های قانونی مربوط به حقوق شرکا، ممکن است با دشواری بیشتری همراه باشد.

مزایده و فروش سرقفلی توقیف شده: چالش ها و راهکارها

توقیف سرقفلی، تنها گام اولیه در فرآیند وصول مطالبات است. چالش اصلی زمانی آغاز می شود که بستانکار قصد دارد سرقفلی توقیف شده را از طریق مزایده به فروش برساند تا طلب خود را وصول کند. در این مرحله، پیچیدگی های حقوقی به اوج خود می رسد و تمایز بین توقیف و مزایده، حیاتی می شود.

تمایز توقیف و مزایده: چرا این تفاوت حیاتی است؟

در حوزه حقوقی، درک تفاوت میان «توقیف» و «مزایده» سرقفلی بسیار حیاتی است:

• توقیف: به معنای ممنوع المعامله کردن یک حق مالی است. هدف از توقیف، جلوگیری از نقل و انتقال مال توسط بدهکار است تا بستانکار بتواند در آینده از آن برای استیفای طلب خود بهره مند شود. توقیف، فی نفسه حق مالکیت بدهکار را سلب نمی کند، بلکه صرفاً حق تصرفات حقوقی او را محدود می سازد.
• مزایده: به معنای فروش حق توقیف شده از طریق تشریفات قانونی، به بالاترین پیشنهاد دهنده و با هدف تبدیل آن به وجه نقد برای استیفای طلب بستانکار است. مزایده مستلزم انتقال مالکیت حق توقیف شده از بدهکار به برنده مزایده است.

این تمایز از آن جهت حیاتی است که در بسیاری از موارد، سرقفلی یا حق کسب و پیشه ممکن است قابل توقیف باشد، اما به دلیل محدودیت های قانونی یا عدم رضایت مالک، قابلیت مزایده و فروش نداشته باشد. در چنین شرایطی، بستانکار با وجود توقیف، در عمل قادر به وصول مطالبات خود از طریق فروش نخواهد بود.

شرایط اصلی برای مزایده و فروش سرقفلی و حق کسب و پیشه

امکان مزایده و فروش سرقفلی، بسته به اینکه سرقفلی متعلق به مالک عین باشد یا مستاجر، متفاوت است:

الف) اگر سرقفلی متعلق به مالک عین باشد:

در این حالت، مالک همزمان مالک عین ملک و حق سرقفلی است. سرقفلی در اینجا به عنوان یکی از حقوق مالکانه تلقی می شود و با ملک ارتباط تنگاتنگی دارد. در چنین وضعیتی، امکان مزایده و فروش سرقفلی معمولاً همزمان با ملک یا به صورت مجزا (در صورتی که تفکیک آن از عین ملک امکان پذیر باشد) وجود دارد. تشریفات مزایده مشابه سایر اموال غیرمنقول خواهد بود و چالش های مربوط به رضایت مالک (که در مورد مستاجر مطرح است) کمتر به چشم می خورد.

ب) اگر سرقفلی/حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر باشد:

اینجا کانون اصلی چالش ها و پیچیدگی ها در مزایده سرقفلی قرار دارد.

اگر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره وجود داشته باشد:

در صورتی که در قرارداد اجاره، مستاجر صراحتاً حق انتقال به غیر را داشته باشد، مزایده و فروش سرقفلی توقیف شده بلامانع خواهد بود. در این حالت، برنده مزایده جانشین مستاجر قبلی شده و از حقوق سرقفلی بهره مند می گردد. تشریفات مزایده به شرح زیر است:

• امکان مزایده و فروش: با رعایت مقررات قانونی مزایده، سرقفلی به فروش می رسد.
• نحوه انتقال رسمی به برنده مزایده: پس از برگزاری مزایده و پرداخت ثمن، اداره اجرا یا دادگاه دستور انتقال رسمی سرقفلی را به نام برنده مزایده صادر می کند و دفترخانه اسناد رسمی، سند انتقال را تنظیم می نماید.

اگر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره سلب شده باشد یا به آن اشاره ای نشده باشد:

در این وضعیت، مزایده و فروش سرقفلی با چالش جدی مواجه است:

• نیاز به اخذ رضایت مالک: این یکی از مهم ترین موانع مزایده سرقفلی است. مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اگر مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد، نمی تواند سرقفلی یا حق کسب و پیشه خود را به دیگری منتقل کند، مگر با رضایت مالک. از آنجایی که مزایده نیز نوعی انتقال اجباری است، بدون رضایت مالک عین، مزایده سرقفلی مستاجر با مشکل مواجه می شود.
• چگونگی اخذ رضایت مالک:
  • تراضی: در حالت ایده آل، بستانکار یا دادگاه/اداره ثبت تلاش می کنند تا رضایت مالک را برای انتقال سرقفلی جلب کنند. مالک ممکن است در ازای دریافت مبلغی رضایت دهد.
  • جلب رضایت در قالب دادخواست حقوقی: در صورت عدم تراضی، بستانکار یا محکوم له (کسی که به نفع او حکم صادر شده) می تواند از دادگاه درخواست کند که با اعلام رضایت مالک یا صدور حکم به جای رضایت او، زمینه مزایده را فراهم کند. این امر خود مستلزم طرح دعوای مستقل و اثبات شرایط قانونی است.
• سرنوشت سرقفلی توقیف شده در صورت عدم رضایت مالک: اگر مالک رضایت به انتقال سرقفلی ندهد و دادگاه نیز نتواند حکم به جای رضایت او صادر کند (مثلاً به دلیل عدم احراز شرایط قانونی)، مزایده و فروش سرقفلی ممکن نخواهد بود. در این صورت، گزینه های پیش رو عبارتند از:
  • واگذاری به بستانکار به جای بدهی: بستانکار می تواند تقاضا کند که حق سرقفلی به عنوان قسمتی از طلب یا تمام طلب، به وی واگذار شود. البته این راهکار نیز نیازمند توافق یا شرایط خاص است.
  • آزادسازی سرقفلی: در نهایت، اگر هیچ راهی برای فروش یا واگذاری سرقفلی میسر نشود، ناچاراً این حق از توقیف آزاد شده و بستانکار باید به دنبال دارایی های دیگری از بدهکار برای وصول طلب خود باشد.
• تحلیل رای وحدت رویه مورخ 12/07/1371 شورای عالی ثبت: این رای از اهمیت بالایی برخوردار است. شورای عالی ثبت در این رای اعلام داشت: «

  نظر به اینکه مزایده سرقفلی نتیجتاً مغایر با حقوق اشخاص ثالث است. لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمناً رای شماره 97107/11/70 هیات نظارت نیز فسخ می شود.

  » این رای نشان دهنده تاکید بر حقوق مالک عین و لزوم رعایت آن در فرآیند مزایده سرقفلی متعلق به مستاجر است. در واقع، این رای مزایده سرقفلی را که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد، به دلیل تعارض با حقوق مالک، غیرقانونی دانسته است. این موضوع پیچیدگی های مزایده سرقفلی را دوچندان می کند و نیاز به رضایت مالک را برجسته تر می سازد.

مراحل برگزاری مزایده سرقفلی

پس از احراز قابلیت مزایده سرقفلی، مراحل عملی برگزاری آن به شرح زیر است:

1. ارزیابی سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری: اولین گام، ارزیابی دقیق ارزش سرقفلی توسط یک کارشناس رسمی دادگستری است. اهمیت این ارزیابی در تعیین قیمت پایه مزایده و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین بسیار بالاست.
2. آگهی مزایده و مهلت های قانونی: مزایده باید از طریق آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر روش های قانونی اطلاع رسانی شود. این آگهی شامل مشخصات سرقفلی، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن است. مهلت های قانونی برای انتشار آگهی و برگزاری مزایده باید به دقت رعایت شود.
3. شرایط شرکت در مزایده: شرکت کنندگان در مزایده معمولاً باید درصدی از قیمت پایه (مثلاً 10%) را به عنوان ودیعه به حساب دادگستری یا اداره ثبت واریز کنند.
4. نحوه برگزاری مزایده و اعلام برنده: مزایده در زمان و مکان مقرر برگزار می شود و حق سرقفلی به بالاترین پیشنهاد دهنده فروخته خواهد شد. پس از اتمام مزایده، برنده اعلام و مابقی ثمن مزایده باید ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) پرداخت گردد.
5. تنظیم صورتجلسه مزایده و دستور انتقال: پس از پرداخت کامل ثمن توسط برنده، صورتجلسه مزایده تنظیم و دستور انتقال سرقفلی به نام برنده مزایده صادر می شود. این دستور به دفترخانه اسناد رسمی ابلاغ می گردد تا سند رسمی انتقال تنظیم شود. در برخی موارد، صورتجلسه برگزاری مزایده و تایید آن از سوی دادگاه یا اداره ثبت، به منزله سند رسمی تلقی می شود، به ویژه اگر برنده مزایده شخص مالک ملک باشد.

پیامدهای عدم فروش سرقفلی در مزایده اول و دوم

گاهی اوقات سرقفلی در مزایده اول و حتی مزایده دوم به فروش نمی رسد. در این شرایط، اقدامات بعدی به شرح زیر است:

• تعدیل قیمت: ممکن است با درخواست بستانکار یا تشخیص واحد اجرا، قیمت پایه سرقفلی تعدیل (کاهش) یابد و مزایده مجدداً برگزار شود.
• واگذاری به بستانکار: در صورتی که سرقفلی پس از دو مرحله مزایده به فروش نرسد، بستانکار می تواند تقاضا کند که سرقفلی به قیمت کارشناسی (یا درصدی از آن) به او واگذار شود. اگر بستانکار این پیشنهاد را بپذیرد، سرقفلی به نام او منتقل خواهد شد.
• آزادسازی: در نهایت، اگر بستانکار نیز از پذیرش سرقفلی خودداری کند، این حق از توقیف آزاد شده و بستانکار باید به دنبال سایر اموال بدهکار برای وصول طلب خود باشد.

موارد خاص و نکات تکمیلی در توقیف سرقفلی

توقیف سرقفلی در موارد مختلف حقوقی، مانند مهریه یا سایر محکومیت های مالی، دارای ظرافت ها و نکات خاصی است که آگاهی از آن ها می تواند به طرفین دعوی کمک کند.

توقیف سرقفلی برای مهریه

مهریه، مالی است که به موجب عقد نکاح، بر ذمه زوج (مرد) قرار می گیرد و به محض انعقاد عقد، زوجه (زن) مالک آن می شود. از آنجایی که مهریه یک دین مالی است و سرقفلی نیز یک حق مالی محسوب می شود، امکان توقیف سرقفلی برای وصول مهریه وجود دارد. این موضوع، یکی از رایج ترین دعاوی مرتبط با توقیف سرقفلی است.

• مراحل اقدام زوجه:
  • از طریق دادگاه خانواده: زوجه می تواند با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه به دادگاه خانواده، ضمن دعوای اصلی یا قبل از آن، درخواست توقیف سرقفلی زوج را به عنوان تامین خواسته مطرح کند. در این صورت، پس از صدور قرار تامین خواسته و واریز احتمالی خسارت توسط زوجه، دستور توقیف سرقفلی صادر می شود.
  • از طریق اداره اجرای ثبت: اگر مهریه دارای سند رسمی (عقدنامه) باشد، زوجه می تواند با مراجعه به دفترخانه ثبت ازدواج و دریافت اجراییه، آن را به اداره اجرای ثبت ارائه دهد. سپس با معرفی سرقفلی متعلق به زوج، تقاضای توقیف آن را نماید.
• نکات مهم در تامین خواسته برای مهریه و توقیف سرقفلی: همانند سایر موارد تامین خواسته، رسمی بودن سند سرقفلی و احراز مالکیت زوج بر آن ضروری است. همچنین، اگر زوجه ابتدا درخواست تامین خواسته دهد و سپس اقدام به طرح دعوای اصلی کند، باید ظرف 10 روز پس از صدور قرار تامین، دادخواست مهریه را نیز تقدیم کند.
• چالش های عملی و راهکارها: چالش اصلی در توقیف سرقفلی برای مهریه، مانند سایر توقیفات، مربوط به مرحله مزایده و فروش است. اگر سرقفلی متعلق به زوج مستاجر باشد و وی حق انتقال به غیر نداشته باشد، زوجه برای فروش سرقفلی به رضایت مالک عین نیاز خواهد داشت که ممکن است این رضایت به آسانی حاصل نشود. در این شرایط، زوجه می تواند از طریق دادگاه درخواست جلب رضایت مالک را مطرح کند یا در صورت عدم موفقیت، از راه های دیگر برای وصول مهریه اقدام نماید.

توقیف سرقفلی در سایر محکومیت های مالی (چک، سفته، بدهی بانکی و…)

اصول و قواعد مربوط به توقیف سرقفلی در سایر محکومیت های مالی، اعم از مطالبات ناشی از چک برگشتی، سفته، بدهی های بانکی، اجرت المثل، دیون قراردادی و غیره، مشابه با توقیف برای مهریه است. در تمامی این موارد، مالی بودن حق سرقفلی و رسمی بودن سند انتقال آن به بدهکار، شرایط اولیه برای توقیف تلقی می شوند. همچنین، برای مزایده و فروش این حقوق، شرایط مربوط به رضایت مالک (در صورت تعلق سرقفلی به مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد) و سایر تشریفات قانونی باید رعایت گردد.

امکان تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی توقیف شده/مزایده شده

فردی که سرقفلی را توقیف کرده یا در مزایده آن را برنده شده است، باید به محدودیت های قانونی مربوط به تغییرات فیزیکی در محل ملک تجاری توجه کند. حق سرقفلی، به معنای حق تصرف در عین ملک و انجام هرگونه تغییرات دلخواه نیست. هرگونه تغییرات عمده و اساسی در بنا، که موجب تغییر کاربری ملک، ورود ضرر به ملک یا تعدی و تفریط در استفاده از آن شود، می تواند منجر به زوال حق سرقفلی شود. به عنوان مثال، تغییر دکوراسیون جزئی بلامانع است، اما تخریب دیوارها، تغییر اساسی نقشه یا هرگونه اقدامی که به اساس بنا لطمه وارد کند، می تواند به مالک حق فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون پرداخت حق سرقفلی را بدهد.

مسئولیت ها و هزینه های قانونی توقیف و مزایده

فرآیند توقیف و مزایده سرقفلی، با هزینه ها و مسئولیت های قانونی همراه است که بستانکار باید از آن ها مطلع باشد:

• هزینه کارشناسی: برای ارزیابی سرقفلی، هزینه کارشناسی پرداخت می شود که معمولاً بر عهده متقاضی (بستانکار) است و در صورت وصول طلب، قابل مطالبه از بدهکار خواهد بود.
• نیم عشر اجرایی: پس از وصول طلب، نیم عشر اجرایی (5 درصد مبلغ وصولی) به نفع دولت از بدهکار دریافت می شود.
• هزینه های نشر آگهی مزایده: این هزینه ها نیز معمولاً توسط بستانکار پرداخت می شود و در صورت فروش، از محل فروش قابل کسر است.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل، حق الوکاله نیز از جمله هزینه های مربوطه خواهد بود.

آگاهی از این هزینه ها برای برنامه ریزی مالی بستانکار و سنجش صرفه و زیان توقیف سرقفلی ضروری است.

نتیجه گیری و توصیه نهایی

همانطور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، به عنوان حقوق مالی، قابلیت توقیف دارند. این قابلیت در نظام حقوقی ایران به رسمیت شناخته شده و در رویه های قضایی و اداری نیز مورد تاکید قرار گرفته است. با این حال، باید به دقت بین «قابلیت توقیف» و «قابلیت مزایده و فروش» این حقوق تمایز قائل شد. در حالی که توقیف معمولاً با سهولت بیشتری انجام می شود (به شرط رسمی بودن سند)، مزایده و فروش آن، به ویژه زمانی که سرقفلی متعلق به مستاجر باشد و حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد، با پیچیدگی ها و موانع قانونی قابل توجهی، از جمله لزوم اخذ رضایت مالک عین، همراه است. آرای وحدت رویه و نظرات مشورتی قوه قضائیه نیز بر این ظرافت ها و محدودیت ها تاکید دارند.

با توجه به حجم و پیچیدگی های دعاوی حقوقی مربوط به سرقفلی، ماهیت تخصصی قوانین حاکم و رویه های قضایی متغیر، توصیه قاطع می شود که افراد درگیر در چنین پرونده هایی، اعم از بستانکاران، بدهکاران، وکلای محترم و سرمایه گذاران، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی وکلا و کارشناسان مجرب در این حوزه بهره مند شوند. انتخاب یک وکیل متخصص و باتجربه، نه تنها به تسریع و صحت فرآیندهای قانونی کمک می کند، بلکه می تواند از تضییع حقوق اشخاص جلوگیری کرده و راهکارهای عملی و اثربخش را در مواجهه با چالش های احتمالی ارائه دهد. در نهایت، دقت در مستندات، رعایت تشریفات قانونی و برنامه ریزی استراتژیک، ارکان اصلی موفقیت در دعاوی مرتبط با توقیف و مزایده سرقفلی هستند.

منابع و مراجع

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
• قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356
• قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379
• قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310
• آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 1387
• نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه (مانند شماره 4740/7 مورخ 11/05/1380 و 2222/96/7 مورخ 20/09/1396)
• آرای وحدت رویه شورای عالی ثبت (مانند رای مورخ 12/07/1371)