مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز

زمانی که مالکان یک ملک مشترک (مشاع) نتوانند بر سر تقسیم فیزیکی آن به توافق برسند و ملک نیز از نظر حقوقی قابلیت تقسیم (افراز) نداشته باشد، تنها راهکار قانونی برای تعیین تکلیف و وصول سهم هر شریک، فروش آن از طریق مزایده است. این فرآیند پیچیده حقوقی، مستلزم طی مراحل قانونی دقیق از اداره ثبت تا دادگاه و اجرای احکام است و برای تمامی ذی نفعان ضروری است که درک کاملی از ابعاد آن داشته باشند.

این راهنمای جامع با هدف روشنگری ابعاد حقوقی و اجرایی مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، از مفاهیم بنیادی مال مشاع و افراز ملک گرفته تا مراحل فروش ملک مشاع، هزینه مزایده ملک مشاع و مدت زمان دستور فروش ملک، به تفصیل به این موضوع می پردازد. مخاطبان گرامی، اعم از مالکین مشاع، ورثه، خریداران بالقوه، دانشجویان و وکلای جوان، با مطالعه این مقاله بینش عمیقی نسبت به این موضوع کسب خواهند کرد. در ادامه، تمامی جنبه های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، ملک مشاع در رهن، نقش وکیل برای فروش ملک مشاع و دادخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.

مفهوم شناسی: ملک مشاع، افراز و ملک غیر قابل افراز

در بررسی موضوع مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، ابتدا لازم است مفاهیم پایه ای مربوط به مالکیت مشترک و روش های تقسیم آن تبیین شود. این اصطلاحات حقوقی، زیربنای درک صحیح از فرآیندهای قانونی مرتبط با املاک مشترک هستند و آگاهی از آن ها برای هر ذی نفعی ضروری است.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به مالی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. در این نوع مالکیت، هر یک از شرکا در تمامی اجزای ملک به صورت جزء جزء و به نسبت سهم خود سهیم هستند، بدون اینکه سهم فیزیکی و مشخصی از ملک به او اختصاص یافته باشد. برای مثال، اگر دو نفر به صورت سه دانگ مشاع مالک یک آپارتمان باشند، هر دو در هر متر مربع از آن آپارتمان دارای سهم هستند و مالکیتشان به صورت تقسیم نشده در کل ملک تسری دارد. این نوع مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی از جمله ارث، قرارداد خرید مشترک، یا مشارکت در ساخت ایجاد شود.

در مالکیت مشاع، هر شریک در تمامی ذرات ملک دارای سهم است و این تفاوت عمده آن با مالکیت مفروز (تقسیم شده) است.

افراز ملک چیست؟

افراز ملک به معنای تقسیم مال مشترک (مشاع) بین شرکا و مشخص کردن سهم هر یک از آن ها به صورت فیزیکی و مستقل است. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مستقل و مفروز به هر یک از شرکا نسبت به بخشی از ملک است. با افراز، هر شریک سند مالکیت جداگانه برای سهم خود دریافت می کند و می تواند بدون نیاز به اجازه سایر شرکا، در ملک خود دخل و تصرف کند. شرایط عمومی افراز شامل قابل تقسیم بودن ملک از نظر فنی و حقوقی، و عدم وجود موانع قانونی برای تفکیک است. مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، عمدتاً اداره ثبت اسناد و املاک است، مگر در موارد خاص که به دادگاه ارجاع می شود.

ملک غیر قابل افراز به چه معناست و چه زمانی این وضعیت رخ می دهد؟

ملک غیر قابل افراز به ملکی اطلاق می شود که از نظر قانونی یا فنی، امکان تقسیم آن به قطعات کوچکتر به نحوی که هر قطعه قابلیت انتفاع مستقل و ارزشی معادل سهم شریک را داشته باشد، وجود ندارد. این وضعیت زمانی رخ می دهد که ملک به دلیل عوامل مختلفی مانند مساحت کم، ابعاد نامنظم، کاربری خاص (مثلاً یک آپارتمان مسکونی واحد)، محدودیت های شهرداری یا سایر مقررات دولتی (مانند حداقل مساحت برای قطعات تفکیکی)، قابل تقسیم منطقی و عادلانه نباشد. در چنین مواردی، حتی اگر شرکا تمایل به افراز داشته باشند، مراجع قانونی (اداره ثبت یا دادگاه) به دلیل عدم امکان فنی یا حقوقی، گواهی عدم افراز ملک را صادر می کنند. این گواهی به معنای آن است که تنها راهکار برای پایان دادن به شراکت، فروش ملک مشاع از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله است.

گام اول: اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت یا مراجعه به دادگاه

فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز با تلاش برای افراز ملک آغاز می شود. حتی اگر ملک از ابتدا مشخصاً غیر قابل افراز به نظر برسد، گذراندن این مرحله برای اثبات رسمی این وضعیت و اخذ مجوزهای لازم برای دستور فروش ملک مشاع ضروری است. این گام، تعیین کننده مسیر قانونی بعدی برای شرکا خواهد بود.

مرجع صالح برای درخواست افراز

تعیین مرجع صالح برای درخواست افراز، بستگی به وضعیت ثبتی ملک دارد. بر اساس ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد (چه در دفتر املاک ثبت شده و چه نشده باشد)، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، واحد ثبتی محل وقوع ملک است. اداره ثبت پس از بررسی های لازم، اقدام به افراز یا صدور گواهی عدم افراز می کند. اما در مواردی که ملک ثبت نشده باشد یا جریان ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته باشد، یا چنانچه یکی از شرکا محجور (صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، مرجع صالح برای درخواست افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. این تمایز در صلاحیت مرجع، نکته ای کلیدی در آغاز فرآیند محسوب می شود.

مراحل درخواست افراز در اداره ثبت

برای درخواست افراز در اداره ثبت، ابتدا یکی از مالکین مشاعی (یا تمامی آن ها) باید به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه و درخواست کتبی افراز را تقدیم کند. مراحل کلی به شرح زیر است:

1. ارائه درخواست افراز به همراه مدارک مالکیت (سند رسمی ملک، استعلامات ثبتی).
2. ارجاع پرونده به کارشناس یا نقشه بردار اداره ثبت برای بررسی وضعیت ملک و تهیه نقشه تفکیکی.
3. تعیین وقت برای معاینه محل و نقشه برداری با حضور مالکین مشاعی.
4. تنظیم صورتجلسه نقشه برداری و تصمیم گیری در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک.
5. ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به مالکین مشاعی.

در صورت عدم توافق شرکا یا غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک، گواهی عدم افراز صادر می شود.

تصمیم اداره ثبت و گواهی عدم افراز

پس از طی مراحل کارشناسی و نقشه برداری، اداره ثبت تصمیم خود را مبنی بر قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک اتخاذ می کند. اگر ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت اقدام به تفکیک و صدور سندهای مجزا برای هر سهم می کند. اما اگر ملک از نظر فنی یا قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت گواهی عدم افراز ملک را صادر و به متقاضی تحویل می دهد. این گواهی، سند رسمی است که نشان می دهد ملک مورد نظر قابلیت تقسیم فیزیکی را ندارد و راهکار بعدی، فروش ملک مشاع از طریق دادگاه است. تصمیم اداره ثبت ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

موارد استثنا: چه زمانی باید از ابتدا به دادگاه مراجعه کرد؟

همانطور که پیشتر اشاره شد، در برخی موارد، از ابتدا باید برای افراز یا دستور فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کرد و اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد. این موارد استثنا شامل موارد زیر است:

• اگر ملک ثبت نشده باشد یا جریان ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته باشد.
• در صورتی که یکی از شرکای ملک، محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد. زیرا تقسیم مال محجورین و غایبین نیازمند نظارت و تأیید دادگاه است.
• زمانی که بین مالکین مشاعی بر سر مالکیت بخشی از ملک اختلاف وجود داشته باشد و این اختلاف نیاز به رسیدگی قضایی برای اثبات مالکیت داشته باشد.

در این شرایط، درخواست افراز یا فروش مستقیماً از طریق دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می شود.

گام دوم: درخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز در دادگاه

پس از اخذ گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت (یا در صورت لزوم، مراجعه مستقیم به دادگاه)، مرحله بعدی برای مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، تقدیم دادخواست به دادگاه برای صدور دستور فروش ملک مشاع است. این مرحله حقوقی از اهمیت ویژه ای برخوردار است و تفاوت های بنیادین با سایر دعاوی قضایی دارد.

تفاوت اساسی دستور فروش با حکم قضایی

یکی از مهم ترین نکات در مورد دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، تفاوت ماهیتی آن با حکم قضایی است. حکم یک رأی قضایی است که پس از رسیدگی ماهوی و صدور آن، در صورت اعتراض، قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی است. اما دستور فروش، یک تصمیم شکلی و اداری از سوی دادگاه است که نیازی به رسیدگی ماهوی گسترده ندارد و بلافاصله پس از صدور، قطعی و لازم الاجرا محسوب می شود. این بدان معناست که دستور فروش ملک مشاع قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد و صرفاً مراحل اجرایی آن پیگیری می شود. همین ویژگی، فرآیند را نسبت به دعاوی حقوقی دیگر سرعت می بخشد.

چه کسانی می توانند درخواست دستور فروش را مطرح کنند؟

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، هر یک از شرکای ملک مشاع، بدون نیاز به رضایت سایرین، می تواند درخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز را به دادگاه تقدیم کند. حتی اگر تنها یک شریک خواهان فروش باشد، می تواند این درخواست را مطرح نماید. لازم است که درخواست به طرفیت تمامی شرکای دیگر ملک تنظیم شود، یعنی تمامی مالکین مشاعی دیگر به عنوان خوانده در دادخواست ذکر گردند. این اقدام به منظور رعایت حقوق همه شرکا و اطلاع رسانی به آن ها از فرآیند قضایی است.

دادگاه صالح برای رسیدگی

دادگاه صالح برای دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این قاعده در تمامی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند زمین و ساختمان) رعایت می شود. بنابراین، متقاضی باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی در شهری که ملک در آن واقع شده است، تقدیم کند.

مدارک لازم برای طرح دادخواست دستور فروش

برای طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، ارائه مدارک و مستندات زیر ضروری است:

• تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی ملک.
• گواهی عدم افراز ملک صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
• شناسنامه و کارت ملی متقاضی (خواهان).
• اصل و کپی مدارک هویتی سایر شرکا (خواندگان) در صورت امکان.
• فیش پرداخت هزینه دادرسی مربوط به دادخواست (که معمولاً دعوایی غیرمالی محسوب می شود).
• وکالت نامه وکیل، در صورت ارجاع پرونده به وکیل برای فروش ملک مشاع.

آماده سازی دقیق این مدارک می تواند به تسریع فرآیند رسیدگی کمک کند.

هزینه دادرسی مربوط به دستور فروش

هزینه دادرسی مربوط به دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، برخلاف بسیاری از دعاوی مالی، معمولاً به عنوان یک دعوای غیر مالی محاسبه می شود. این به دلیل آن است که خواسته اصلی، صرفاً صدور دستوری برای فروش ملک است، نه مطالبه مبلغ معینی از مال یا اثبات مالکیت. بنابراین، هزینه دادرسی آن ثابت و مطابق تعرفه دعاوی غیرمالی است. البته، این مبلغ شامل هزینه های جانبی دیگر مانند کارشناسی، آگهی مزایده و نیم عشر اجرایی نیست که در مراحل بعدی فرآیند مزایده محاسبه و دریافت خواهند شد.

گام سوم: فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز توسط اجرای احکام

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، پرونده برای اجرای این دستور به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود. این بخش، قلب فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز است که با هدف فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن و تقسیم عادلانه سهم الشرکه بین شرکا انجام می گیرد.

ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری

با صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز از سوی دادگاه، پرونده از شعبه صادرکننده دستور به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. وظیفه اصلی واحد اجرای احکام، پیگیری مراحل عملیاتی فروش ملک از طریق مزایده است. در این مرحله، خواهان یا وکیل او باید درخواست کتبی اجرای دستور فروش را به واحد اجرای احکام تقدیم کند، زیرا همانطور که اشاره شد، این یک دستور است و نیاز به صدور اجرائیه رسمی ندارد، اما متقاضی باید درخواست اجرای آن را ارائه دهد.

ارزیابی و کارشناسی ملک و تعیین قیمت پایه مزایده

نخستین اقدام اجرایی پس از ارجاع پرونده، ارزیابی دقیق ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس با معاینه ملک، بررسی موقعیت مکانی، ابعاد، مشخصات فنی، کاربری، وضعیت موجود (مانند وجود مستأجر یا عدم وجود آن)، و مقایسه با املاک مشابه در منطقه، اقدام به تعیین ارزش روز ملک می کند. این ارزش گذاری پایه و اساس تعیین قیمت پایه مزایده خواهد بود. قیمت پایه مزایده، حداقل قیمتی است که ملک در مزایده به آن عرضه می شود و پیشنهادات خریداران باید بالاتر از این رقم باشد.

آگهی مزایده و اطلاع رسانی عمومی

پس از تعیین قیمت پایه توسط کارشناس، واحد اجرای احکام موظف به انتشار آگهی مزایده در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار و همچنین تابلو اعلانات دادگستری است. آگهی مزایده شامل اطلاعات مهمی است که به عموم مردم و خریداران بالقوه اطلاع رسانی می کند. این اطلاعات معمولاً شامل موارد زیر است:

• مشخصات دقیق ملک (مساحت، آدرس، نوع کاربری).
• قیمت پایه مزایده.
• زمان و مکان دقیق برگزاری مزایده.
• شرایط شرکت در مزایده (مانند واریز مبلغ تضمین شرکت در مزایده که معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه است).
• مهلت قانونی برای بازدید از ملک.

هدف از آگهی مزایده، جلب حداکثر تعداد متقاضی برای ایجاد رقابت و فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن است.

نحوه برگزاری مزایده

در تاریخ و زمان مقرر، مزایده در محل واحد اجرای احکام (یا مکانی که در آگهی اعلام شده) برگزار می شود. شرکت کنندگان با ارائه مدارک شناسایی و فیش واریزی تضمین شرکت در مزایده، می توانند در جلسه حضور یابند. مزایده به صورت علنی برگزار می شود و حاضرین می توانند پیشنهادات قیمتی خود را ارائه دهند. ملک به شخصی واگذار می شود که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. لازم به ذکر است که عدم حضور شرکا در جلسه مزایده، تأثیری در روند برگزاری و نتیجه مزایده نخواهد داشت. همچنین، در برخی موارد، امکان شرکت شرکا در مزایده و خرید ملک توسط خودشان نیز وجود دارد.

نکات مهم در فرآیند مزایده

رعایت چند نکته کلیدی در فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز حائز اهمیت است:

• حق شرکت شرکا در مزایده: هر یک از مالکین مشاعی این حق را دارند که خودشان نیز در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. این امر قانونی و بلامانع است و می تواند راهکاری برای تملک کامل ملک توسط یکی از شرکا باشد.
• پرداخت مبلغ توسط برنده مزایده: برنده مزایده موظف است ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) مابقی مبلغ پیشنهادی را به حساب دادگستری واریز کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، مبلغ تضمین شرکت در مزایده ضبط شده و مزایده مجدداً برگزار خواهد شد.
• تنظیم سند انتقال: پس از پرداخت کامل ثمن مزایده، واحد اجرای احکام مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام برنده مزایده را فراهم می کند.

شناخت این نکات به شرکا و خریداران کمک می کند تا با آگاهی کامل در این فرآیند شرکت کنند.

نکات حقوقی و موارد خاص در مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز

فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، علاوه بر مراحل استاندارد، ممکن است با چالش ها و نکات حقوقی خاصی همراه باشد که آگاهی از آن ها برای جلوگیری از بروز مشکلات و پیچیدگی های آتی ضروری است. این موارد شامل وضعیت رهن یا توقیف ملک، فروش بدون اجازه شرکا و نحوه تقسیم وجوه حاصل از مزایده است.

وضعیت ملک در رهن یا توقیف: آیا مزایده امکان پذیر است؟

یکی از سوالات رایج این است که آیا ملک مشاع در رهن بانک یا مورد توقیف مراجع قضایی (برای بدهی یا سایر دلایل) قابل مزایده است یا خیر؟ پاسخ منفی است. در صورتی که ملکی در رهن باشد، تا زمانی که فک رهن صورت نگیرد و تعهدات مربوط به آن تسویه نشود، امکان فروش ملک مشاع از طریق مزایده وجود نخواهد داشت. همچنین، اگر ملک یا بخشی از آن توقیف شده باشد، دادگاه به دلیل وجود مانع قانونی، قرار عدم استماع دعوای دستور فروش را صادر می کند و پرونده تا زمان رفع توقیف، متوقف خواهد ماند. بنابراین، پیش از هر اقدامی، باید نسبت به وضعیت رهن یا توقیف ملک اطمینان حاصل کرد و موانع موجود را برطرف نمود.

فروش سهم مشاع بدون اجازه سایر شرکا

فروش سهم مشاع بدون اجازه شریک دیگر، در حقوق ایران به عنوان معامله فضولی شناخته می شود و لزوماً جرم نیست، اما فاقد نفوذ حقوقی است. به این معنا که اگر یکی از شرکا سهم خود را بدون اطلاع یا اجازه سایر شرکا بفروشد، این معامله نسبت به سهم خودش صحیح است، اما نسبت به سهام سایر شرکا غیر نافذ محسوب می شود. غیر نافذ بودن یعنی معامله تا زمانی که سایر شرکا آن را تنفیذ (تأیید) نکنند، اعتبار قانونی ندارد و هر زمان که نخواستند، می توانند آن را رد (باطل) کنند. در صورتی که فردی کل ملک مشاع را بدون اجازه سایر شرکا بفروشد و قصد سوءاستفاده یا تضییع حقوق آن ها را داشته باشد، ممکن است تحت شرایط خاص، مصداق خیانت در امانت قرار گیرد که مجازات کیفری در پی خواهد داشت.

تقسیم وجوه حاصل از مزایده

پس از فروش ملک در مزایده و واریز کامل مبلغ توسط برنده، وجوه حاصله به حساب دادگستری واریز می شود. واحد اجرای احکام موظف است پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی (مانند نیم عشر دولتی، هزینه های کارشناسی و آگهی مزایده)، باقی مانده مبلغ را بر اساس نسبت سهام هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم کند. این تقسیم به صورت عادلانه و بر مبنای اسناد مالکیت و میزان سهم هر فرد انجام می شود. این مرحله، آخرین گام در فرآیند قانونی مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز و پایان دادن به حالت اشاعه است.

مسئولیت وراث یا شرکا در صورت وجود بدهی یا دین بر ملک

اگر ملک مشاع ورثه ای باشد و متوفی دارای بدهی یا دیونی باشد که با وثیقه قرار دادن ملک، آن را تضمین کرده است، وراث مسئول پرداخت این دیون خواهند بود. در این صورت، قبل از تقسیم وجوه حاصل از مزایده بین وراث، ابتدا باید دیون متوفی از محل فروش ملک پرداخت شود. مسئولیت وراث در قبال دیون متوفی معمولاً به اندازه سهم الارث هر یک از آن هاست. این موضوع در ماده ۸۶۸ قانون مدنی پیش بینی شده است. در صورت وجود بدهی یا دین بر ملک، لازم است که این موضوع به اجرای احکام اطلاع داده شود تا در زمان تقسیم وجوه، حقوق طلبکاران نیز رعایت گردد.

هزینه های جانبی و مدت زمان تقریبی فرآیند مزایده ملک مشاع

یکی از دغدغه های اصلی افراد درگیر با پرونده های حقوقی، برآورد هزینه ها و مدت زمان لازم برای به نتیجه رسیدن فرآیند است. مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز نیز از این قاعده مستثنی نیست و شامل هزینه های مختلف و بازه زمانی مشخصی است که آگاهی از آن ها برای برنامه ریزی ضروری است.

برآورد هزینه ها

هزینه های مربوط به مزایده ملک مشاع شامل چندین بخش است که باید به دقت مورد توجه قرار گیرد:

1. هزینه دادرسی: مربوط به ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه که به عنوان یک دعوای غیر مالی محاسبه می شود.
2. هزینه کارشناسی: مبلغی که برای ارزیابی و تعیین قیمت پایه ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود.
3. هزینه آگهی مزایده: مبلغی که برای انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار و سایر رسانه های مربوطه پرداخت می گردد.
4. نیم عشر اجرایی: مطابق ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع، این مبلغ معادل یک بیستم (۵ درصد) از قیمت فروش ملک است که توسط واحد اجرای احکام کسر شده و به حساب دولت واریز می شود. این هزینه پس از فروش ملک و از محل وجوه حاصله پرداخت می گردد.
5. حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل، حق الوکاله نیز به هزینه ها اضافه می شود که بر اساس تعرفه کانون وکلا یا توافق طرفین محاسبه می گردد.

این هزینه ها ممکن است بسته به ارزش ملک، پیچیدگی پرونده و تعرفه های سالانه متغیر باشد.

مدت زمان تقریبی از درخواست تا فروش نهایی

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع از لحظه ثبت درخواست اولیه تا فروش نهایی ملک و تقسیم وجوه حاصله، یک فرآیند زمان بر است. به صورت تقریبی، این فرآیند می تواند بین ۲ تا ۶ ماه به طول انجامد. عوامل متعددی بر این زمان بندی تأثیرگذار هستند، از جمله:

• حجم کاری و سرعت عمل اداره ثبت و دادگاه صالح.
• پیچیدگی پرونده و وجود اختلافات احتمالی بین شرکا.
• دقت در تهیه و ارائه مدارک لازم.
• زمان بر بودن فرآیند کارشناسی و انتشار آگهی مزایده.
• وجود موانع احتمالی مانند رهن یا توقیف ملک که نیازمند رفع آن هاست.

استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند به تسریع این فرآیند و رفع موانع حقوقی کمک شایانی کند.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

برای آن دسته از مالکین مشاع که قصد درخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز را دارند، نمونه ای از دادخواست مربوطه ارائه می شود. این الگو می تواند به عنوان یک راهنمای اولیه برای تنظیم دادخواست مورد استفاده قرار گیرد. توصیه می شود قبل از تقدیم دادخواست، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا از صحت و کامل بودن آن اطمینان حاصل شود.

خواهان: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خواهان]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس دقیق خواهان]
خوانده: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خوانده 1]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس دقیق خوانده 1]
خوانده: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خوانده 2]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس دقیق خوانده 2]
(در صورت تعدد خواندگان، مشخصات تمامی شرکا به عنوان خوانده ذکر شود)

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به همراه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:
1. تصویر مصدق سند مالکیت (مشاعی)
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان اداره ثبت]
3. کپی شناسنامه و کارت ملی خواهان
4. فیش واریزی هزینه دادرسی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]
با سلام و تحیت

احتراماً، اینجانب [نام خواهان] به موجب تصویر مصدق سند مالکیت پیوستی به شماره [شماره سند مالکیت]، مالک [میزان سهم، مثلاً دو دانگ] از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم.
با عنایت به اینکه ملک مذکور به دلیل [ذکر دلیل عدم افراز، مثلاً مساحت کم یا ابعاد نامنظم]، از نظر قانونی و فنی قابلیت افراز و تقسیم را ندارد و شرکا نیز بر نحوه تقسیم یا اداره آن به توافق نرسیده اند، و مرجع ثبتی نیز طبق گواهی عدم افراز پیوست، غیر قابل افراز بودن ملک را تأیید نموده است، لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر عالی درخواست رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم سهم الشرکه حاصل از مزایده بین شرکا را استدعا دارم. همچنین، مطالبه کلیه خسارات دادرسی و اجرایی تا زمان فروش کامل ملک و تقسیم وجوه، مورد تقاضاست.

با احترام فراوان
[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل ایشان]
[تاریخ]

نقش وکیل متخصص در پرونده های ملک مشاع و مزایده آن

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل اداری طولانی در فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی نه تنها یک توصیه، بلکه ضرورتی اجتناب ناپذیر است. وکیل متخصص می تواند با دانش و تجربه خود، مسیر قانونی را هموارتر و سریع تر کند.

چرا به وکیل نیاز دارید؟

وجود وکیل در پرونده های فروش ملک مشاع مزایای متعددی دارد:

1. پیچیدگی های حقوقی: قوانین مربوط به املاک مشاع، افراز و مزایده دارای جزئیات فراوانی هستند که تنها یک حقوقدان با تجربه به آن ها مسلط است.
2. تسریع فرآیند: وکیل با آگاهی از رویه های اداری و قضایی، می تواند مراحل مختلف را با سرعت بیشتری پیش ببرد و از توقف های غیرضروری جلوگیری کند.
3. جلوگیری از اشتباهات: کوچکترین اشتباه در تنظیم دادخواست، ارائه مدارک یا پیگیری مراحل، می تواند به تأخیر و حتی رد شدن درخواست منجر شود. وکیل از این اشتباهات جلوگیری می کند.
4. کاهش استرس و زمان: با سپردن پرونده به وکیل، شرکا از درگیری های ذهنی و صرف زمان زیاد برای پیگیری های اداری و قضایی رها می شوند.
5. دفاع از حقوق موکل: وکیل متخصص بهترین راهکارها را برای حفظ منافع و حقوق موکل خود در مقابل سایر شرکا یا خریداران احتمالی ارائه می دهد.

خدماتی که وکیل متخصص ارائه می دهد

یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند خدمات جامع و کاملی را در خصوص مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز ارائه دهد:

• ارائه مشاوره حقوقی تخصصی در تمامی مراحل، از ابتدای اختلافات تا تقسیم نهایی وجوه.
• تنظیم دقیق و صحیح دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز و سایر لوایح دفاعیه.
• پیگیری تمامی مراحل اداری در اداره ثبت برای اخذ گواهی عدم افراز ملک.
• حضور فعال در جلسات دادگاه و واحد اجرای احکام.
• پیگیری امور مربوط به کارشناسی ملک و نظارت بر قیمت گذاری منصفانه.
• حضور در جلسه مزایده و نظارت بر رعایت تشریفات قانونی آن.
• پیگیری امور مربوط به تقسیم وجوه حاصل از مزایده بین شرکا.
• نمایندگی موکل در صورت نیاز به اعتراض به دستور فروش ملک مشاع (در موارد خاص و محدود).

سوالات متداول

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

خیر، دستور فروش ملک مشاع، ماهیت حکمی ندارد و صرفاً یک دستور قضایی محسوب می شود. به همین دلیل، برخلاف احکام دادگاه، قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد و بلافاصله پس از صدور، قطعی و لازم الاجراست. این ویژگی به دلیل ماهیت اداری و شکلی بودن این دستور است تا فرآیند تقسیم اموال مشترک با سرعت بیشتری انجام شود.

آیا می توان ملک مشاعی که در رهن بانک است را به مزایده گذاشت؟

خیر، مزایده ملک مشاعی که در رهن بانک یا مورد توقیف مراجع قضایی (برای بدهی یا سایر دلایل) قرار دارد، تنها پس از فک رهن یا رفع توقیف امکان پذیر خواهد بود. وجود رهن یا توقیف، مانعی قانونی برای انجام مزایده است و در صورت طرح دادخواست در چنین شرایطی، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می کند تا زمانی که موانع قانونی برطرف شوند.

هزینه مزایده ملک مشاع چقدر است؟

هزینه مزایده ملک مشاع در مرحله اجرای احکام، بر اساس ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع، شامل نیم عشر (یک بیستم) از مبلغ نهایی فروش ملک است که توسط واحد اجرای احکام کسر شده و به حساب دولت واریز می شود. این هزینه پس از فروش ملک و از محل وجوه حاصله پرداخت می گردد و پیش از تقسیم سهم الشرکه بین شرکا از کل مبلغ کسر می شود.

مدت زمان صدور و اجرای دستور فروش چقدر طول می کشد؟

مدت زمان تقریبی برای صدور و اجرای دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت درخواست اولیه تا فروش نهایی ملک در مزایده و تقسیم وجوه حاصله، معمولاً بین ۲ تا ۶ ماه متغیر است. این بازه زمانی به عوامل متعددی از جمله حجم کاری مراجع قضایی، پیچیدگی پرونده، سرعت عمل کارشناسان و انتشار آگهی ها بستگی دارد.

اگر یکی از شرکا حاضر به فروش نباشد، چه باید کرد؟

در صورتی که ملک از نظر قانونی و فنی غیر قابل افراز باشد و گواهی عدم افراز از اداره ثبت اخذ شده باشد، حتی اگر یکی از شرکا حاضر به فروش نباشد، سایر شرکا می توانند با تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به دادگاه، مراحل قانونی فروش اجباری از طریق مزایده را پیگیری کنند. در این موارد، رضایت یا عدم رضایت سایر شرکا تأثیری در تصمیم دادگاه برای صدور دستور فروش نخواهد داشت.

آیا در مزایده ملک مشاع، خود شرکا هم می توانند خریدار باشند؟

بله، بر اساس قوانین مربوط به مزایده اموال مشاع، هر یک از شرکای ملک این حق را دارند که شخصاً در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری نمایند. این امر به آن ها امکان می دهد تا مالکیت کامل ملک را به دست آورند و به حالت اشاعه پایان دهند.

چه زمانی فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا جرم محسوب می شود؟

فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا بدون اجازه سایرین، در حالت عادی صرفاً یک معامله فضولی است و جرم محسوب نمی شود؛ این معامله نسبت به سهم فروشنده صحیح و نسبت به سهام سایر شرکا غیرنافذ است. اما اگر فردی با قصد سوء و به صورت متقلبانه، کل ملک مشاع را (که بیش از سهم خودش است) بدون اذن سایر شرکا به دیگری بفروشد و این اقدام با هدف تضییع حقوق آن ها و خیانت در امانت صورت گیرد، در شرایط خاص ممکن است مشمول عناوین مجرمانه مانند کلاهبرداری یا خیانت در امانت شود که مستلزم اثبات عناصر مادی و معنوی جرم است.

اگر ملک ثبت نشده باشد، برای افراز یا فروش کجا باید مراجعه کرد؟

در صورتی که ملک ثبت نشده باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز یا فروش آن، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است و اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص صلاحیت رسیدگی ندارد. در چنین مواردی، دادگاه پس از بررسی های لازم، اقدام به صدور حکم یا دستور مقتضی خواهد نمود.

جمع بندی:

فرآیند مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز، راهکاری قانونی و ضروری برای حل و فصل اختلافات مالکیتی در املاک مشترکی است که امکان تقسیم فیزیکی آن ها وجود ندارد. شناخت دقیق مراحل، از اخذ گواهی عدم افراز گرفته تا صدور دستور فروش ملک مشاع و برگزاری مزایده، برای تمامی مالکین، ورثه و خریداران بالقوه از اهمیت بالایی برخوردار است. آگاهی از تفاوت دستور قضایی با حکم، هزینه های مترتب و مدت زمان تقریبی این فرآیند می تواند به ذی نفعان در تصمیم گیری های آگاهانه کمک شایانی کند. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری، توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا از بروز هرگونه خطا جلوگیری کرده و حقوق خود را به بهترین شکل ممکن پیگیری نمایید.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه املاک مشاع و فرآیند مزایده، با کارشناسان حقوقی ما در ارتباط باشید.