مهلت شکایت از مزایده

مهلت شکایت از مزایده و اعتراض به روند آن از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا رعایت نکردن این مواعد قانونی می تواند به سلب حق اعتراض و قطعی شدن مزایده منجر شود. در عموم موارد، مهلت طرح شکایت نسبت به عملیات اجرایی و مزایده یک هفته از تاریخ اطلاع یا وقوع تخلف است. این مهلت بسته به نوع تخلف و شاکی، تفاوت هایی دارد که آگاهی از آنها برای حفظ حقوق افراد ضروری است.

مزایده به عنوان یکی از روش های قانونی فروش اموال در اجرای احکام مدنی یا ثبتی، دارای تشریفات و مقررات خاصی است. هدف اصلی از برگزاری مزایده، تبدیل مال به وجه نقد به منظور استیفای حقوق محکوم له یا بستانکار است، در عین حال که حقوق محکوم علیه و اشخاص ثالث نیز باید رعایت شود. به همین دلیل، قانونگذار مواردی را برای اعتراض و ابطال مزایده پیش بینی کرده است. در این مقاله، به بررسی جامع مواعد قانونی مربوط به شکایت از مزایده در فرآیندهای قضایی و ثبتی خواهیم پرداخت و ابعاد مختلف این موضوع را از دیدگاه مواد قانونی، رویه های قضایی و نظرات مشورتی تشریح خواهیم کرد.

مبانی قانونی مهلت شکایت از مزایده (شناسایی مواد کلیدی)

مقررات مربوط به مزایده و اعتراض به آن عمدتاً در قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و برای مزایده های ثبتی، در آیین نامه ها و قوانین خاص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گنجانده شده است. شناخت دقیق این مواد قانونی برای درک صحیح مهلت های شکایت ضروری است.

ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی

این ماده یکی از مهم ترین مبانی قانونی برای طرح شکایت از اقدامات دادورز (مامور اجرا) و فرآیندهای اجرایی است. بر اساس ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی: «شکایت از اقدامات دادورز (مامور اجراء) راجع به تنظیم صورت مال، ارزیابی، تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات او ظرف یک هفته از تاریخ تخلف به دادگاهی که دادورز در آنجا ماموریت دارد داده می شود. دادگاه در وقت فوق العاده رسیدگی و در صورت وارد بودن شکایت، اقدام دادورز را ابطال می نماید. این دستور قطعی است.»

این ماده به صراحت مهلت «یک هفته از تاریخ تخلف» را برای شکایت تعیین کرده است. اما چگونگی احتساب این مهلت در شرایط مختلف، همواره مورد بحث و تفسیر بوده است:

• تاریخ وقوع تخلف: اگر شاکی در زمان وقوع تخلف (مثلاً در جلسه ارزیابی یا تنظیم صورت مال) حضور داشته باشد، مهلت یک هفته از همان تاریخ شروع می شود.
• تاریخ ابلاغ: در بسیاری از موارد، اقدامات دادورز باید به طرفین دعوا ابلاغ شود. در این صورت، مهلت شکایت از تاریخ ابلاغ صحیح آغاز خواهد شد.
• تاریخ اطلاع: برای اشخاصی که در زمان تخلف حضور نداشته اند و ابلاغی نیز صورت نگرفته است، رویه قضایی و نظریات مشورتی عموماً آغاز مهلت را از زمان آگاهی شاکی از تخلف می دانند. این رویکرد به منظور حفظ حقوق افراد و جلوگیری از تضییع آن به کار می رود، هرچند اثبات تاریخ اطلاع خود می تواند چالش برانگیز باشد.

مواردی که در صلاحیت شکایت بر اساس این ماده قرار می گیرند، شامل ایرادات شکلی مزایده، تخلفات در نحوه آگهی مزایده، اشتباه در ارزیابی مال (پس از قطعیت اولیه) و سایر اقدامات اجرایی است که قانوناً باید رعایت می شدند.

ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی

ماده ۱۳۶ به جهاتی می پردازد که در صورت تحقق آنها، مزایده باطل و تجدید می شود. این موارد به تخلفات اساسی در خود فرآیند برگزاری مزایده اشاره دارند که به صحت مزایده خلل وارد می کنند:

1. هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
2. هرگاه کسی را بدون جهت قانونی از خرید منع کنند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است، بدون جهت قانونی رد نمایند.
3. در صورتی که ممنوعین از خرید (مأمورین اجرا و اقرباء نسبی و سببی آنها تا درجه سوم) در مزایده شرکت کرده و برنده شوند.
4. در صورتی که حضور نماینده دادسرا در مزایده ضروری باشد و وی حضور نداشته باشد.

ذیل ماده ۱۳۶ نیز مهلت «یک هفته از تاریخ فروش» را برای شکایت اشخاص نسبت به نحوه برگزاری مزایده تعیین می کند. این مهلت با مهلت ماده ۱۴۲ تفاوت دارد و به تخلفات کلی تر و اساسی تر در فرآیند مزایده می پردازد. اگر شکایتی در این مهلت واصل شود و دادگاه آن را وارد بداند، مزایده باطل و تجدید خواهد شد.

سایر مواد قانونی مرتبط

علاوه بر مواد فوق، قوانین دیگری نیز به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر مهلت شکایت از مزایده تأثیر می گذارند:

• ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی: این ماده مهلت سه روزه ای را برای اعتراض به ارزیابی کارشناسی مال قبل از برگزاری مزایده تعیین می کند.
• ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: این ماده به اختیار دادگاه در احراز صحت جریان مزایده اشاره دارد که می تواند بدون قید مهلت خاصی، مزایده را ابطال کند.
• مواد ۳۰۶ و ۳۹ قانون آیین دادرسی مدنی: این مواد مربوط به واخواهی از احکام غیابی و اعاده عملیات اجرایی پس از نقض حکم اصلی هستند که می توانند به طور غیرمستقیم بر مزایده های انجام شده بر اساس احکام غیابی تأثیر بگذارند.

مزایده های ثبتی

مزایده هایی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور انجام می شوند، تابع قوانین و آیین نامه های اجرایی ثبت هستند. در این مزایده ها نیز اصول کلی مشابه مزایده های قضایی است، اما جزئیات و مهلت های خاص خود را دارند. مثلاً ماده ۱۳۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مهلت های اعتراض و شکایت از مزایده های ثبتی را تعیین می کند. مرجع رسیدگی به این اعتراضات، ریاست اداره ثبت و در صورت عدم پذیرش، هیئت نظارت سازمان ثبت و در نهایت شورای عالی ثبت خواهد بود.

دسته بندی مهلت های شکایت بر اساس نوع تخلف و شاکی

همانطور که اشاره شد، مهلت های قانونی برای شکایت از مزایده متنوع بوده و بسته به نوع تخلف و شخص شاکی (محکوم علیه، محکوم له، شخص ثالث یا برنده مزایده) متفاوت است. در ادامه به تفکیک این مهلت ها می پردازیم:

۱. مهلت اعتراض به ارزیابی کارشناسی مال

اعتراض به ارزیابی کارشناسی مال توقیف شده یکی از اولین فرصت هایی است که طرفین برای ابراز عدم رضایت از قیمت تعیین شده برای مال دارند. طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، طرفین دعوا (محکوم علیه و محکوم له) ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نظریه ارزیابی کارشناس، حق اعتراض به آن را دارند. اگر در این مهلت اعتراض صورت گیرد، دادگاه موضوع را به کارشناس دیگری ارجاع می دهد یا هیئت کارشناسی تشکیل می دهد. اگر اعتراض وارد نباشد یا در مهلت مقرر انجام نشود، نظریه کارشناسی قطعی تلقی شده و مبنای قیمت پایه مزایده قرار می گیرد.

پس از قطعی شدن ارزیابی و نشر آگهی مزایده، اعتراض به قیمت کارشناسی از طریق ماده ۷۵ دیگر امکان پذیر نیست. با این حال، اگر ارزیابی به صورت صحیح ابلاغ نشده باشد یا تخلفی در فرآیند ارزیابی صورت گرفته باشد که به نوعی با اقدامات دادورز در ارتباط باشد، می توان آن را در قالب ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی و با مهلت یک هفته از تاریخ اطلاع از تخلف، مورد شکایت قرار داد. نظریات مشورتی قوه قضائیه نیز تأکید دارند که پس از مهلت سه روزه ماده ۷۵، امکان اعتراض به ارزیابی وجود ندارد مگر در صورت عدم ابلاغ صحیح به مخاطب.

۲. مهلت شکایت از اقدامات دادورز و تشریفات اجرایی (ماده ۱۴۲)

این دسته از شکایات به تخلفاتی مربوط می شود که در فرآیند کلی اجرای حکم و نه لزوماً در برگزاری مزایده، توسط دادورز (مامور اجرا) صورت گرفته است. مصادیق این تخلفات گسترده است و می تواند شامل موارد زیر باشد:

• نحوه نادرست تنظیم صورت مال توقیف شده.
• ایرادات شکلی در آگهی مزایده (مثلاً عدم ذکر کامل مشخصات مال).
• عدم رعایت برخی تشریفات قانونی در توقیف و نگهداری مال.
• هرگونه تخلف دیگر از مقررات قانون اجرای احکام مدنی در مراحل قبل یا حین مزایده.

مهلت شکایت در این موارد، همان مهلت «یک هفته از تاریخ تخلف» است که در ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی تصریح شده است. همانطور که پیشتر گفته شد، نحوه احتساب این مهلت می تواند از تاریخ وقوع تخلف، تاریخ ابلاغ یا تاریخ اطلاع شاکی باشد. مرجع رسیدگی به این شکایات، دادگاهی است که دادورز در آنجا ماموریت دارد و رسیدگی به صورت فوق العاده انجام می شود. در صورت وارد بودن شکایت، دادگاه اقدام دادورز را ابطال می نماید که این دستور قطعی است و بر فرآیند مزایده تأثیرگذار خواهد بود.

۳. مهلت شکایت نسبت به جهات ابطال مزایده (ماده ۱۳۶)

این نوع شکایت مستقیماً به نقض موارد اساسی مربوط به برگزاری خود مزایده بازمی گردد که در ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده اند. این جهات شامل تخلف در زمان و مکان برگزاری مزایده، ممانعت غیرقانونی از شرکت اشخاص، رد غیرقانونی بالاترین پیشنهاد، برنده شدن اشخاص ممنوع از خرید و عدم حضور نماینده دادسرا در صورت لزوم است.

مهلت شکایت در خصوص این موارد، «یک هفته از تاریخ فروش» است. این مهلت برای طرفین دعوا و سایر اشخاصی که ممکن است از این تخلفات متضرر شده باشند، فرصتی را فراهم می آورد تا به نحوه برگزاری مزایده اعتراض کنند. اهمیت این مهلت به حدی است که اگر شکایتی در این بازه زمانی واصل شود و دادگاه آن را وارد تشخیص دهد، مزایده ابطال و تجدید خواهد شد. باید توجه داشت که این مهلت با اختیار دادگاه در ابطال مزایده (که در بخش بعدی توضیح داده می شود) متفاوت است.

۴. مهلت اعتراض ثالث اجرایی

اعتراض ثالث اجرایی زمانی مطرح می شود که شخصی غیر از طرفین اصلی دعوا (محکوم علیه و محکوم له) ادعا کند که مال توقیف شده و مورد مزایده، متعلق به اوست و نه محکوم علیه. این اعتراض می تواند بر اساس سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد.

قانونگذار برای اعتراض ثالث اجرایی، مهلت یک هفته ای مانند ماده ۱۴۲ یا ۱۳۶ تعیین نکرده است. با این حال، به طور کلی اعتراض ثالث اجرایی باید تا قبل از انتقال مال توقیف شده به برنده مزایده و صدور سند رسمی انجام شود. اما رویه قضایی این حق را حتی پس از انتقال سند و در قالب دعوای مستقل ابطال عملیات اجرایی و ابطال سند انتقال نیز قابل استماع می داند، البته با پیچیدگی های اثباتی فراوان.

شرایط اعتراض ثالث: اگر ثالث دارای سند رسمی یا حکم قطعی باشد که تاریخ آن مقدم بر توقیف است، می تواند مستقیماً از واحد اجرا درخواست رفع توقیف کند. در غیر این صورت، باید از طریق طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی در دادگاه صالح اقدام نماید.

نکته مهم: اعتراض ثالث اجرایی از نظر ماهیتی با اعتراض طرفین مزایده متفاوت است، زیرا به ماهیت مالکیت مال مورد مزایده می پردازد، نه صرفاً به تشریفات و نحوه برگزاری مزایده.

۵. مهلت شکایت محکوم علیه غایب

وضعیت محکوم علیه غایب (فردی که در طول دادرسی یا اجرای حکم حضور نداشته و ابلاغات به او نرسیده است) در فرآیند مزایده دارای پیچیدگی های خاصی است. اگر محکوم علیه مجهول المکان باشد و ابلاغات از طریق آگهی در روزنامه صورت گرفته باشد، عملاً ممکن است او از فرآیند مزایده مطلع نشود.

در این حالت، مهلت شکایت برای محکوم علیه غایب عملاً از زمان آگاهی وی از مزایده آغاز می شود. با این حال، اثبات زمان آگاهی می تواند دشوار باشد. قانونگذار برای حفظ حقوق این افراد، راه حل هایی را پیش بینی کرده است:

• واخواهی از حکم غیابی: اگر مزایده بر اساس یک حکم غیابی صورت گرفته باشد، محکوم علیه می تواند پس از اطلاع از حکم، حتی پس از انقضای مهلت واخواهی (ماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی) نسبت به آن واخواهی کند. اگر واخواهی پذیرفته شود و حکم غیابی نقض گردد، طبق ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی، عملیات اجرایی (شامل مزایده) به دستور دادگاه به حالت قبل از اجرا بازگردانده می شود.
• دقت دادگاه در اجرای احکام غیابی: برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد غایب، دادگاه ها مکلفند در اجرای احکام غیابی دقت مضاعف به خرج دهند.

در مورد محکوم علیه غایب، اگر مزایده بر پایه یک حکم غیابی انجام شده باشد و او به واسطه عدم ابلاغ صحیح یا عدم اطلاع از مفاد حکم، نتوانسته باشد اعتراض کند، عملاً مهلت شکایت او از زمان حصول آگاهی واقعی آغاز می شود، اما اثبات این تاریخ نیازمند دقت و ارائه ادله کافی است.

ابهامات، اختلافات و نکات کلیدی در مهلت شکایت از مزایده

با وجود تصریحات قانونی، فرآیند مزایده و مواعد شکایت از آن همواره با ابهامات، اختلافات نظری و رویه های متفاوتی در محاکم روبرو بوده است. درک این ظرایف برای فعالان حقوقی و افراد درگیر با مزایده از اهمیت بسزایی برخوردار است.

الف) امکان طرح دعوای مستقل ابطال مزایده پس از انقضای مهلت قانونی

یکی از مهم ترین سوالات در این حوزه این است که آیا پس از گذشت مهلت های قانونی (مثلاً یک هفته ای مذکور در ماده ۱۳۶ و ۱۴۲ ق.ا.ا.م)، همچنان می توان با طرح یک دعوای مستقل، ابطال مزایده را درخواست کرد یا خیر؟

• اختلاف نظر حقوقدانان: در میان حقوقدانان، در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. برخی معتقدند که این مهلت ها، مواعد قانونی بوده و با انقضای آن ها حق شکایت ساقط می شود، مشابه مهلت تجدیدنظرخواهی. بنابراین، طرح دعوای مستقل ابطال مزایده پس از انقضای مهلت ها را قابل استماع نمی دانند. این دیدگاه بر حفظ پایداری و قطعیت معاملات استوار است.
• رویه قضایی غالب: رویه قضایی نیز عموماً تمایل به عدم استماع دعوای مستقل ابطال عملیات اجرایی پس از انقضای مهلت های مقرر دارد.
• استثنائات و نظریه مشورتی: با این حال، استثنائاتی نیز وجود دارد. اگر مزایده به دلیل فقدان شرایط اساسی صحت معامله (مانند عدم اهلیت برنده مزایده، یا فقدان کامل شرایط مال مورد مزایده) باطل باشد، برخی معتقدند حتی پس از انقضای مهلت ها نیز می توان دعوای ابطال را مطرح کرد. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۱۱۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در این خصوص بیان می دارد که گرچه حق شکایت مقید به مهلت یک هفته ای است، اما دادگاه موظف به احراز صحت جریان مزایده است و هرگاه به هر دلیلی، از جمله شکایت خارج از مهلت ذی نفع، متوجه اشکال در جریان مزایده شود، باید ضمن صدور دستور مقتضی از صدور دستور انتقال سند رسمی خودداری کند. این نظریه به دادگاه اختیاری فراتر از مهلت های مقرر می دهد تا در صورت احراز تخلفات اساسی، از تأیید نهایی مزایده جلوگیری کند.

ب) اختیار دادگاه در ابطال مزایده بدون قید مهلت

ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تکلیف مهمی را بر عهده دادگاه قرار می دهد: «دادگاه در صورتی دستور انتقال سند را صادر می کند که صحت جریان مزایده را احراز نماید.» این ماده بیانگر اختیاری است که دادگاه در نظارت بر سلامت مزایده دارد. این اختیار دادگاه مقید به مهلت خاصی نیست و دادگاه می تواند در هر مرحله ای قبل از صدور دستور انتقال سند، در صورت احراز عدم صحت جریان مزایده، آن را ابطال کند. تصمیم دادگاه در این خصوص قطعی است و قابل اعتراض نیست. این نکته به معنای آن است که حتی اگر هیچ شکایتی نیز از سوی اشخاص مطرح نشده باشد یا مهلت شکایت آن ها منقضی شده باشد، دادگاه به وظیفه نظارتی خود عمل کرده و در صورت مشاهده تخلف، می تواند مزایده را باطل کند. این تفاوت ماهوی میان حق شکایت اشخاص و اختیار دادگاه، از نکات کلیدی در فرآیند مزایده است.

ج) ابطال مزایده پس از انتقال سند

یکی از پیچیده ترین مسائل، امکان ابطال مزایده پس از صدور سند مالکیت به نام برنده مزایده است. در حالت عادی، پس از انتقال سند، مزایده قطعی و غیرقابل برگشت تلقی می شود. اما در شرایط خاص، این امکان وجود دارد:

• وجود عیب اساسی در مزایده: اگر در خود مزایده عیبی اساسی وجود داشته باشد (مانند عدم رعایت مستثنیات دین یا عدم ابلاغ به محکوم علیه غایب که منجر به نقض حکم اصلی شود)، می توان دعوای ابطال مزایده و به تبع آن، ابطال سند انتقال اجرایی را مطرح کرد.
• ابطال اصل حکم اجرایی: اگر حکم قضایی که مبنای عملیات اجرایی و مزایده بوده است (مثلاً به دلیل واخواهی محکوم علیه غایب یا اعاده دادرسی) نقض یا بی اثر شود، مزایده نیز قابلیت ابطال خواهد داشت. ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت بیان می دارد که در این حالت، عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا بازمی گردد.
• رویه محاکم: رویه محاکم در این خصوص متفاوت است. برخی محاکم پس از صدور سند، دعوای ابطال مزایده را قابل استماع نمی دانند، اما برخی دیگر بسته به جهت ابطال (مانند فقدان شرایط اساسی صحت معامله یا ابطال حکم مبنا)، این دعوا را می پذیرند.
• خواسته دعوا: در صورت طرح چنین دعوایی، خواهان باید علاوه بر ابطال مزایده، خواسته ابطال سند انتقال اجرایی را نیز در دادخواست خود قید کند.

امکان ابطال مزایده پس از انتقال سند مالکیت، تنها در صورتی میسر است که تخلفات اساسی و ماهوی در اصل مزایده یا در حکم قضایی مبنای آن وجود داشته باشد که منجر به بطلان مطلق مزایده گردد و خواسته ابطال سند انتقال نیز به همراه آن مطرح شده باشد.

د) عواقب از دست دادن مهلت شکایت

از دست دادن مهلت های قانونی برای شکایت از مزایده، پیامدهای جدی حقوقی در پی دارد:

• سقوط حق اعتراض: در بیشتر موارد، با انقضای مهلت های مقرر، حق اعتراض قانونی اشخاص ساقط می شود و دیگر نمی توانند به آن تخلف استناد کنند.
• قطعی شدن مزایده: مزایده قطعی و لازم الاجرا تلقی شده و مال به برنده مزایده منتقل می شود.
• تضییع حقوق: این امر می تواند به تضییع حقوق محکوم علیه، محکوم له یا اشخاص ثالث منجر شود که به هر دلیل نتوانسته اند در مهلت مقرر اقدام کنند.

ه) جبران خسارت ناشی از ابطال مزایده

در صورتی که مزایده ای باطل شود، تعیین تکلیف وجوه پرداختی و جبران خسارات وارده به طرفین، از مسائل مهم حقوقی است:

1. استرداد ثمن به برنده مزایده: در صورت ابطال مزایده، مبلغی که برنده مزایده پرداخت کرده، باید به وی مسترد شود. این مبلغ عموماً از محل صندوق دادگستری یا از محکوم له بازپس گرفته می شود.
2. خسارت کاهش ارزش پول: سوال اینجاست که آیا برنده مزایده می تواند علاوه بر اصل ثمن، خسارت کاهش ارزش پول یا اجرت المثل ایام تصرف (در صورت تحویل ملک) را نیز مطالبه کند؟ در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. برخی معتقدند با توجه به اصل جبران خسارت، باید خسارت کاهش ارزش پول نیز پرداخت شود، اما برخی دیگر معنده آن را فقط در زمان تأخیر در استرداد می پذیرند. این موضوع اغلب به نظر کارشناس رسمی دادگستری و رأی دادگاه بستگی دارد.
3. مطالبه خسارت توسط محکوم علیه یا شخص ثالث: در صورتی که ابطال مزایده ناشی از تخلفات اجرایی یا احراز مالکیت ثالث باشد، محکوم علیه یا شخص ثالث ممکن است بتوانند خسارات وارده (مانند اجرت المثل ایام توقیف و مزایده) را از مسبب آن (مانند محکوم له یا دادورز متخلف) مطالبه کنند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در این زمینه نیز قابل تأمل است:

شماره نظریه: ۷/۱۴۰۰/۶۸ شماره پرونده: ۱۴۰۰-۳/۱-۶۸ تاریخ نظریه: ۱۴۰۰/۰۲/۱۵

آیا محکوم علیه پس از نشر آگهی مزایده در مهلت هفت روز می تواند با ارائه دلایل، ارزیابی صورت گرفته را دارای اختلاف فاحش بداند و قاضی اجرا احکام حق بررسی این موضوع را دارد؟ توضیح آن که اداره حقوقی سابقاً در نظریات خود اعتراض را بعد از نشر آگهی و تعیین وقت ممکن ندانسته است. با توجه به آن که واحد اجرای احکام باید رعایت غبطه و مصلحت در مزایده را بنماید اعتراض هفت روزه به مزایده مقرر در ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ اثر تعلیقی دارد؟ آیا واحد اجرا می تواند دلایل اعتراض را بررسی تا پیش از تأیید مزایده و انتقال خودداری کند؟ به عبارت دیگر چنانچه در مهلت هفت روز، اعتراضی واصل شود که نیازمند بررسی است واحد اجرا پیش از اعلام نظر قطعی در مورد آن، مزایده را تأیید نکند؛ هرچند مهلت هفت روز سپری شود؟

1. وفق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ طرفین ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی حق دارند به نظریه ارزیاب اعتراض کنند. پس از رسیدگی به اعتراض یا عدم اعتراض در مهلت مذکور، نظریه ارزیاب قطعی و دستور نشر آگهی مزایده صادر می شود. مطابق ماده ۱۱۰ قانون یادشده ارزیابی اموال غیرمنقول نیز به ترتیب موصوف و مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۶ است؛ بنابراین، علی الاصول اجرای احکام نمی تواند به اعتراض محکوم علیه به ارزیابی مال پس از مهلت مقرر در ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و نشر آگهی و تعیین وقت مزایده ترتیب اثر دهد؛ مگر اینکه بعد از انجام مزایده و پیش از تنفیذ آن و صدور دستور انتقال سند، کاشف به عمل آید که نظریه کارشناس به نحو صحیح به مخاطب ابلاغ نشده است یا وی به رغم ابلاغ قانونی از نظریه کارشناس مطلع نشده باشد. در فرض اخیر وفق ماده ۱۴۲ قانون یادشده مزایده قابل تنفیذ نیست و عملیات اجرایی و مزایده تجدید می شود.
2. شکایت راجع به عدم رعایت تشریفات قانونی عملیات اجرایی و مزایده و نیز اقدامات دادورز (مامور اجرا)، ادامه عملیات اجرایی از جمله تأیید صحت مزایده و دستور انتقال سند به نام خریدار و برنده مزایده را متوقف می کند و وفق ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ پیش از اظهار نظر در خصوص اعتراض و شکایت نسبت به تشریفات مزایده، دستور انتقال سند داده نمی شود.

---

مراحل عملی شکایت از مزایده و نکات کاربردی

برای طرح شکایت موثر و موفقیت آمیز از مزایده، طی کردن مراحل عملی زیر و توجه به نکات کاربردی آن ضروری است:

گام اول: شناسایی نوع تخلف و مهلت مرتبط

نخستین و مهم ترین قدم، تشخیص دقیق نوع تخلفی است که در فرآیند مزایده رخ داده است. آیا این تخلف مربوط به ارزیابی کارشناسی است؟ آیا در نحوه برگزاری مزایده (مانند زمان، مکان یا ممانعت از شرکت) اشکالی وجود داشته؟ یا مربوط به اقدامات دادورز در مراحل اجرایی است؟ با شناسایی دقیق نوع تخلف، مهلت قانونی مربوط به آن (مثلاً سه روزه ماده ۷۵، یک هفته ای ماده ۱۴۲ یا ۱۳۶) نیز مشخص می شود. دقت در این گام از تضییع حقوق به دلیل از دست دادن مهلت قانونی جلوگیری می کند.

گام دوم: جمع آوری ادله و مستندات

پس از شناسایی تخلف، باید تمامی ادله و مستندات مربوط به آن را جمع آوری کرد. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• مدارک مربوط به پرونده اجرایی (شماره پرونده، نام دادگاه یا اداره ثبت).
• آگهی مزایده و تاریخ های انتشار آن.
• گزارشات و صورتجلسات دادورز یا مامور اجرا.
• نظریه کارشناس رسمی دادگستری.
• اسناد مالکیت یا هرگونه مدرکی که ادعای شما را اثبات کند (در مورد اعتراض ثالث).
• هرگونه مکاتبات، ابلاغیه ها یا مدارک دیگری که تخلف را نشان دهد.

گام سوم: تنظیم لایحه اعتراضیه یا دادخواست

با توجه به مرجع صالح و نوع شکایت، باید اقدام به تنظیم لایحه اعتراضیه یا دادخواست کرد. برای شکایات مربوط به ماده ۱۴۲ و ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، عموماً یک لایحه اعتراضیه به دادگاه صادرکننده اجراییه کافی است. اما در مواردی که نیاز به ابطال سند انتقال باشد یا موضوع پیچیدگی های بیشتری داشته باشد (مانند اعتراض ثالث اجرایی)، طرح یک دادخواست مستقل در دادگاه عمومی حقوقی ضروری است. در تنظیم لایحه یا دادخواست، باید به نکات زیر توجه شود:

• ذکر دقیق مشخصات شاکی و طرفین.
• تشریح کامل وقایع و تخلفات صورت گرفته.
• استناد به مواد قانونی مربوطه.
• درخواست صریح و مشخص (مثلاً ابطال مزایده، تجدید مزایده، ابطال سند).

گام چهارم: تقدیم به مرجع صالح

لایحه یا دادخواست باید به مرجع صالح تقدیم شود:

• برای شکایات ماده ۱۴۲ و ۱۳۶، مرجع صالح، دادگاهی است که پرونده اجرایی در آن جریان دارد.
• برای اعتراض ثالث اجرایی یا دعوای مستقل ابطال مزایده (در صورت پذیرش)، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح خواهد بود.
• در مزایده های ثبتی، اعتراضات ابتدا به رئیس اداره ثبت و سپس به هیئت نظارت و شورای عالی ثبت تقدیم می شود.

تقدیم دادخواست در مهلت مقرر قانونی از اهمیت حیاتی برخوردار است.

گام پنجم: پیگیری پرونده

پس از تقدیم شکایت، پیگیری مستمر پرونده، حضور در جلسات رسیدگی و ارائه دفاعیات لازم، بسیار مهم است. ممکن است نیاز به ارائه توضیحات بیشتر، معرفی شاهد یا ارجاع به کارشناسی مجدد باشد.

توصیه مهم: با توجه به پیچیدگی های حقوقی فرآیند مزایده و مواعد شکایت، اکیداً توصیه می شود از همان ابتدا از مشاوره و یاری یک وکیل متخصص در امور اجرایی و مزایده بهره مند شوید. یک وکیل مجرب می تواند شما را در شناسایی تخلفات، جمع آوری ادله، تنظیم مستندات و پیگیری پرونده به بهترین نحو راهنمایی کند و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید.

نتیجه گیری

مهلت شکایت از مزایده به عنوان یک مولفه اساسی در فرآیند اجرای احکام مدنی و ثبتی، نقش حیاتی در حفظ حقوق طرفین و اشخاص ثالث ایفا می کند. آگاهی از این مواعد قانونی، اعم از مهلت های سه روزه اعتراض به ارزیابی، یک هفته ای برای شکایت از اقدامات دادورز یا نحوه برگزاری مزایده، و همچنین شرایط خاص اعتراض ثالث و محکوم علیه غایب، برای جلوگیری از تضییع حقوق و اعتبار معاملات قضایی ضروری است.

نظام حقوقی ما ضمن تعیین مواعد مشخص برای شکایت، اختیارات نظارتی گسترده ای نیز برای دادگاه در نظر گرفته تا حتی خارج از مهلت های قانونی، در صورت احراز تخلفات اساسی، از تأیید و انتقال سند مزایده جلوگیری کند. این رویکرد دوگانه، هم بر سرعت و قطعیت امور اجرایی تأکید دارد و هم بر رعایت عدالت و صحت فرآیندها. با توجه به ابهامات و رویه های متنوع قضایی، بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی در هر مرحله از فرآیند مزایده و شکایت از آن، بهترین راهکار برای تضمین حقوق و پیگیری مؤثر مطالبات قانونی است.

سوالات متداول

۱. مهلت یک هفته ای شکایت از مزایده از چه زمانی محاسبه می شود؟

مهلت یک هفته ای شکایت از مزایده بسته به نوع تخلف و شاکی متفاوت است. اگر شاکی در زمان وقوع تخلف (مثلاً در جلسه مزایده یا ارزیابی) حضور داشته باشد، از تاریخ وقوع تخلف محاسبه می شود. اما اگر تخلف نیاز به ابلاغ داشته و ابلاغ شده باشد، از تاریخ ابلاغ و در صورت عدم ابلاغ و عدم حضور، از تاریخ اطلاع شاکی محاسبه می گردد.

۲. آیا پس از گذشت مهلت یک هفته، هیچ راهی برای ابطال مزایده وجود ندارد؟

پس از گذشت مهلت یک هفته، حق شکایت اشخاص در بیشتر موارد ساقط می شود. اما دادگاه بر اساس ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، وظیفه احراز صحت جریان مزایده را دارد و می تواند حتی خارج از مهلت نیز، در صورت احراز تخلفات اساسی یا فقدان شرایط صحت مزایده، از صدور دستور انتقال سند خودداری کند. همچنین در صورت ابطال حکم اصلی یا وجود عیب اساسی در معامله، امکان طرح دعوای مستقل ابطال سند انتقال وجود دارد.

۳. مهلت اعتراض به قیمت کارشناسی ملک در مزایده چقدر است؟

طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی مال توقیف شده، سه روز از تاریخ ابلاغ نظریه به طرفین است. پس از این مهلت، نظریه کارشناسی قطعی تلقی می شود، مگر اینکه ابلاغ به صورت صحیح انجام نشده باشد.

۴. در صورت ابطال مزایده، تکلیف پول پرداختی برنده مزایده چه خواهد شد؟

در صورت ابطال مزایده، ثمن پرداختی توسط برنده مزایده باید به وی مسترد شود. این مبلغ عموماً از محل صندوق دادگستری یا از محکوم له بازپس گرفته می شود. در مورد مطالبه خسارت کاهش ارزش پول، اختلاف نظر وجود دارد و به رأی دادگاه و نظر کارشناس بستگی دارد.

۵. اگر مزایده در اداره ثبت برگزار شده باشد، مهلت شکایت چقدر است و مرجع رسیدگی کجاست؟

مزایده های ثبتی تابع قوانین و آیین نامه های اجرایی ثبت هستند. مهلت و نحوه شکایت از این مزایده ها در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مشخص شده است. مرجع رسیدگی به اعتراضات ابتدا رئیس اداره ثبت، سپس هیئت نظارت سازمان ثبت و در نهایت شورای عالی ثبت خواهد بود.

۶. یک شخص ثالث که در مزایده حضور نداشته، تا چه زمانی می تواند اعتراض کند؟

برای اعتراض ثالث اجرایی مهلت قانونی یک هفته ای وجود ندارد. اما این اعتراض عموماً باید تا قبل از انتقال مال به برنده مزایده و صدور سند رسمی صورت گیرد. با این حال، در صورت وجود ادله قوی و اثبات مالکیت، حتی پس از انتقال سند نیز می توان در قالب دعوای ابطال عملیات اجرایی و سند انتقال، اعتراض را مطرح کرد.

۷. آیا دادگاه می تواند خود به خود و بدون شکایت، مزایده ای را باطل کند؟

بله، طبق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه وظیفه دارد صحت جریان مزایده را احراز کند. این اختیار دادگاه مقید به مهلت خاصی نیست و می تواند در هر مرحله ای قبل از صدور دستور انتقال سند، در صورت احراز عدم صحت جریان مزایده، آن را ابطال کند، حتی اگر هیچ شکایتی از سوی اشخاص مطرح نشده باشد.