مهلت قانونی تخلیه مستاجر

مهلت قانونی تخلیه مستاجر یکی از پیچیده ترین و حساس ترین مسائل حقوقی در روابط موجر و مستاجر در ایران است که می تواند چالش های متعددی را برای هر دو طرف ایجاد کند. آگاهی دقیق از این مهلت ها و رویه های قانونی، برای هر دو سوی قرارداد اجاره، حیاتی است.

در کشور ما، با توجه به قوانین مختلفی که طی سالیان متمادی تصویب شده اند، فرآیند تخلیه مستاجر دارای جزئیات حقوقی فراوانی است که شناخت آن ها می تواند از بروز اختلافات، اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری کند. از اتمام مدت قرارداد اجاره گرفته تا موارد تخلف مستاجر از شروط قرارداد، یا حتی شرایط اضطراری که ممکن است برای مستاجر پیش آید، هر کدام دارای احکام و رویه های خاص خود هستند. هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی است تا تمامی جوانب مهلت قانونی تخلیه مستاجر را از دیدگاه حقوقی و عملی بررسی کرده و به ابهامات موجود پاسخ دهد. این نوشتار سعی دارد تا با زبانی شیوا و تخصصی، مخاطبان از جمله موجران، مستاجران و حتی مشاوران حقوقی را با آخرین به روزرسانی ها و نکات کلیدی قوانین ملکی در سال 1404 آشنا سازد.

مفاهیم پایه در تخلیه ملک

پیش از ورود به جزئیات مهلت های قانونی، درک مفاهیم پایه و تفاوت های کلیدی در زمینه تخلیه ملک ضروری است. آشنایی با اصطلاحات حقوقی مانند «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه»، همچنین شناخت مراجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، می تواند نقطه شروع مناسبی برای آگاهی از حقوق و تکالیف باشد.

حکم تخلیه چیست و تفاوت آن با دستور تخلیه فوری؟

حکم تخلیه، در اصطلاح حقوقی، به معنای رأی قطعی و لازم الاجرایی است که توسط دادگاه صادر می شود و به موجر اجازه می دهد تا مستاجر را از ملک اجاره ای خارج کند. این حکم معمولاً پس از طی مراحل کامل دادرسی، ارائه دادخواست، تشکیل جلسات رسیدگی، دفاعیات طرفین و بررسی دلایل و مستندات صادر می گردد. ماهیت حکم تخلیه به گونه ای است که مستاجر می تواند به آن اعتراض کند و فرآیند تجدیدنظرخواهی را طی نماید، که این امر ممکن است زمان بر باشد.

در مقابل، دستور تخلیه فوری یک تصمیم قضایی سریع است که در شرایط خاص و بدون نیاز به تشریفات کامل دادرسی صادر می شود. این دستور بیشتر در مواردی کاربرد دارد که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و شرایط خاصی از جمله وجود دو شاهد و تنظیم قرارداد در دو نسخه رعایت شده باشد. دستور تخلیه فوری غیرقابل اعتراض است و پس از صدور، به سرعت به مرحله اجرا گذاشته می شود.

تفاوت اصلی این دو در سرعت اجرا، امکان اعتراض و لزوم رعایت تشریفات دادرسی است. در ادامه، در یک جدول مقایسه ای به این تفاوت ها اشاره شده است:

ویژگی	حکم تخلیه	دستور تخلیه فوری
مراجع صادرکننده	دادگاه عمومی حقوقی، شورای حل اختلاف (در برخی موارد)	شورای حل اختلاف (اکثراً)، مراجع قضایی خاص
تشریفات دادرسی	نیازمند ارائه دادخواست، تشکیل جلسات، دفاعیات	بدون نیاز به تشریفات دادرسی کامل و جلسات
مدت زمان صدور	طولانی تر (چند هفته تا چند ماه)	سریع تر (معمولاً در کمتر از یک هفته)
امکان اعتراض	قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی)	غیرقابل اعتراض
قوانین مربوطه	قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون مدنی	قانون روابط موجر و مستاجر 1376 (با شرایط خاص)
موارد کاربرد	تخلفات مستاجر، اتمام قراردادهای تابع 1356، قراردادهای شفاهی	اتمام قراردادهای تابع 1376 (با شرایط دو شاهد و دو نسخه)

مراجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه نیز شامل موارد زیر هستند:

• شورای حل اختلاف: صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک مسکونی را دارد، به خصوص در مواردی که قرارداد اجاره تحت شمول قانون سال 1376 است و شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری وجود دارد. همچنین در صورت عدم وجود قرارداد کتبی و نیاز به اثبات رابطه استیجاری، شورای حل اختلاف مرجع اولیه رسیدگی خواهد بود.
• دادگاه عمومی حقوقی: در مواردی که دعوای تخلیه پیچیده تر است، یا مربوط به املاک تجاری مشمول قانون سال 1356 می شود، یا مواردی که شورای حل اختلاف صلاحیت ندارد، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح خواهد بود.
• اداره اجرای ثبت: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند بدون مراجعه به دادگاه، از طریق اداره اجرای ثبت برای تخلیه اقدام کند.

قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر در ایران

نظام حقوقی ایران در زمینه روابط موجر و مستاجر، بر مبنای قوانین مختلفی استوار است که هر یک دامنه شمول خاص خود را دارند. شناخت این قوانین برای تعیین مهلت قانونی تخلیه مستاجر و رویه های مربوطه حیاتی است.

1. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: این قانون بیشتر ناظر بر روابط اجاره ای املاک تجاری (اماکن کسب و پیشه و تجارت) و سرقفلی است. بر اساس این قانون، مستاجر پس از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه یا تجارت است و موجر نمی تواند به راحتی اقدام به تخلیه کند، مگر با پرداخت حق سرقفلی یا وجود شرایط خاص قانونی (مانند نیاز شخصی، تخریب و نوسازی، یا تخلف مستاجر). همچنین، قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده اند و شرایط قانون 1376 را ندارند، ممکن است مشمول این قانون باشند.
2. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376: این قانون، که اغلب قراردادهای اجاره فعلی (مسکونی و تجاری بدون سرقفلی) را پوشش می دهد، به دنبال تسهیل فرآیند تخلیه برای موجران بوده است. مهمترین ویژگی این قانون، امکان صدور دستور تخلیه فوری در صورتی است که قرارداد اجاره به صورت کتبی، با قید مدت معین و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد. در این حالت، پس از اتمام مدت قرارداد، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، تقاضای دستور تخلیه فوری نماید که معمولاً ظرف یک هفته اجرا می شود.
3. قانون مدنی: اصول کلی عقد اجاره در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران بیان شده است. این قانون به عنوان مادر قوانین قراردادی، چارچوب اصلی روابط اجاره ای را تعیین می کند. مواردی مانند تعریف عقد اجاره، حقوق و تکالیف عمومی طرفین، شرایط صحت قرارداد و فسخ آن، در قانون مدنی مطرح شده اند. در صورت سکوت قوانین خاص (1356 و 1376) یا در مواردی که قرارداد اجاره شرایط خاص این قوانین را ندارد (مثلاً قرارداد شفاهی)، اصول قانون مدنی ملاک عمل خواهد بود.

نقش و اختیارات شورای حل اختلاف: شورای حل اختلاف در سال های اخیر نقش پررنگی در رسیدگی به دعاوی تخلیه پیدا کرده است. بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، این شوراها صلاحیت رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره املاک مسکونی و همچنین دعاوی مالی مربوط به اجاره بها و ودیعه (تا سقف مشخص) را دارند. این مراجع به دلیل سرعت عمل بیشتر و تشریفات ساده تر نسبت به دادگاه های عمومی، در پرونده های تخلیه مسکونی بسیار مورد استفاده قرار می گیرند. در مواردی که قرارداد اجاره مشمول قانون 1376 است، شورای حل اختلاف می تواند دستور تخلیه فوری صادر کند. همچنین در صورتی که رابطه استیجاری شفاهی باشد و نیاز به اثبات آن باشد، نیز شورای حل اختلاف مرجع مناسبی است.

مهلت های قانونی تخلیه بر اساس نوع قرارداد و شرایط

مدت زمان و رویه قانونی برای تخلیه مستاجر به شدت به نوع قرارداد اجاره و شرایط آن بستگی دارد. این بخش به تفصیل به بررسی مهلت های مختلف در سناریوهای رایج می پردازد.

تخلیه مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد

یکی از متداول ترین دلایل برای درخواست تخلیه ملک، اتمام مدت زمان تعیین شده در قرارداد اجاره است. با این حال، حتی در این وضعیت نیز، مهلت قانونی تخلیه مستاجر بسته به نوع قرارداد متفاوت خواهد بود.

قراردادهای مشمول قانون 1376 (دارای دو شاهد و دو نسخه)

اگر قرارداد اجاره ای بر اساس ضوابط قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم شده باشد، یعنی به صورت کتبی، با قید مدت معین و امضای دو شاهد ذیل آن در دو نسخه یکسان، فرآیند تخلیه سریع تر خواهد بود. در این حالت:

• مهلت قانونی تخلیه: موجر می تواند پس از اتمام مدت قرارداد، با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست دستور تخلیه فوری نماید. بر اساس ماده 3 این قانون، شورای حل اختلاف موظف است پس از بررسی مدارک و احراز شرایط، دستور تخلیه را صادر کند که ظرف یک هفته از تاریخ درخواست، ملک تخلیه و تحویل موجر خواهد شد.
• شرایط صدور دستور تخلیه فوری: برای صدور این دستور، علاوه بر کتبی بودن قرارداد، قید مدت اجاره و امضای دو شاهد، مهم است که ملک مسکونی باشد (یا تجاری فاقد سرقفلی) و موجر نیز ودیعه (پول پیش) مستاجر را در زمان تخلیه آماده پرداخت یا واریز به صندوق دادگستری کرده باشد.

قراردادهای مشمول قانون 1356 و قانون مدنی (یا فاقد شرایط 1376)

در مواردی که قرارداد اجاره مشمول قانون 1356 باشد (مانند املاک تجاری با حق سرقفلی) یا قراردادهای اجاره ای که شرایط قانون 1376 (مانند امضای دو شاهد) را ندارند، فرآیند تخلیه متفاوت و معمولاً طولانی تر است:

• مهلت قانونی تخلیه: در این موارد، موجر باید با تنظیم دادخواست و مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به نوع ملک و مبلغ اجاره)، تقاضای حکم تخلیه نماید. در این فرآیند، تشریفات دادرسی کامل رعایت می شود، جلسات رسیدگی برگزار می گردد و مستاجر نیز فرصت دفاع از خود و حتی اعتراض به حکم صادره را دارد. مهلت تخلیه در این حالت، بسته به رأی دادگاه و شرایط پرونده، معمولاً بین 10 روز تا 2 ماه تعیین می شود.
• ضرورت رعایت تشریفات دادرسی: از آنجا که این نوع پرونده ها نیازمند طی کردن مراحل کامل دادرسی هستند، زمان بیشتری برای صدور حکم و اجرای آن لازم است. اعتراض به حکم نیز می تواند این فرآیند را طولانی تر کند.

تخلیه مستاجر بدون قرارداد اجاره کتبی (شفاهی)

گاهی اوقات، رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر بدون تنظیم هیچ گونه قرارداد کتبی و صرفاً به صورت شفاهی برقرار می شود. در این موارد، فرآیند تخلیه دارای پیچیدگی های بیشتری است:

• اثبات رابطه استیجاری: در ابتدا، موجر باید با استفاده از مدارک و شواهد موجود، رابطه استیجاری را در مرجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف) اثبات کند. این شواهد می تواند شامل رسیدهای پرداخت اجاره بها، شهادت شهود، قبوض خدماتی که به نام مستاجر است یا هرگونه مکاتبه ای باشد که وجود رابطه اجاره را تأیید کند.
• لزوم اخذ حکم تخلیه (نه دستور تخلیه فوری): از آنجا که قرارداد کتبی وجود ندارد و شرایط قانون 1376 محقق نشده است، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری دهد. بنابراین، باید درخواست حکم تخلیه را مطرح کند که مستلزم طی تشریفات دادرسی کامل و صرف زمان بیشتری خواهد بود. مدت زمان این فرآیند می تواند از چند هفته تا چند ماه متغیر باشد، بسته به پیچیدگی اثبات رابطه و دفاعیات مستاجر.

مدت زمان اجرای حکم تخلیه: از ابلاغ تا اجرا

پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، فرآیند اجرای آن نیز دارای مهلت های قانونی مشخصی است که باید مورد توجه قرار گیرد:

• مهلت 3 روزه برای دستور تخلیه پس از ابلاغ: اگر دستور تخلیه فوری (موضوع قانون 1376) صادر شده باشد، پس از ابلاغ رسمی این دستور به مستاجر، او تنها سه روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه در این مدت، موجر می تواند درخواست اجرای دستور را از طریق مأمورین مربوطه نماید.
• مهلت در احکام تخلیه (قابل اعتراض، مهلت های دادگاه): در مورد احکام تخلیه (که پس از دادرسی کامل صادر می شوند)، مستاجر پس از ابلاغ حکم، معمولاً 20 روز مهلت دارد تا به آن اعتراض کند (تجدیدنظرخواهی). در صورت عدم اعتراض یا تأیید حکم در مراجع بالاتر، دادگاه معمولاً مهلت مشخصی (که می تواند از 10 روز تا 2 ماه باشد) را برای تخلیه تعیین می کند. مهلت 15 روزه نیز در مواردی که تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها صادر شده باشد، حداکثر زمان تعیین شده است.
• تشریح فرایند ابلاغ اجرائیه و اقدامات پس از آن: پس از قطعی شدن حکم تخلیه و اتمام مهلت های اعتراض (در صورت وجود)، موجر باید درخواست صدور اجرائیه را به مرجع قضایی مربوطه ارائه دهد. اجرائیه به مستاجر ابلاغ می شود و اگر او ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه اقدام به تخلیه نکند، موجر می تواند درخواست تشکیل پرونده اجرایی را بدهد. سپس دادورز نامه تخلیه را به کلانتری محل ارسال می کند و مأمورین انتظامی با حضور در محل، اقدام به تخلیه ملک می کنند.

مراحل عملی اخذ و اجرای حکم/دستور تخلیه

برای موجرانی که قصد تخلیه مستاجر را دارند، آگاهی از مراحل عملی و مدارک لازم، امری حیاتی است. این فرآیند از جمع آوری مدارک تا اجرای نهایی حکم توسط مأمورین، نیازمند دقت و رعایت قوانین است.

مدارک لازم برای درخواست تخلیه

جمع آوری دقیق و کامل مدارک، سنگ بنای هر اقدام حقوقی موفق است. برای درخواست تخلیه مستاجر، مدارک زیر به صورت عمومی مورد نیاز است:

• قرارداد اجاره (رسمی یا عادی): این مهم ترین مدرک است. اگر قرارداد رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده)، فرآیند از طریق اجرای ثبت سریع تر خواهد بود. اگر عادی باشد (در بنگاه املاک یا به صورت دست نویس با دو شاهد)، باید به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) مراجعه شود.
• کارت ملی موجر و مستاجر: برای احراز هویت طرفین.
• اسناد مالکیت ملک: سند مالکیت یا بنچاق ملک که نشان دهنده مالکیت موجر است.
• سایر مدارک:
  • اظهارنامه: در بسیاری از موارد، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر برای درخواست تخلیه یا اعلام تخلفات وی، پیش از اقدام قضایی، توصیه می شود و می تواند به عنوان مدرک مثبته در دادگاه ارائه شود.
  • رسیدهای پرداخت اجاره: در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، ارائه رسیدهای مربوطه یا اثبات عدم پرداخت، ضروری است.
  • شهادت شهود: در موارد قرارداد شفاهی یا برای اثبات تخلفات مستاجر، شهادت شهود می تواند نقش کلیدی ایفا کند.
  • قبوض آب، برق، گاز و تلفن: به ویژه در صورت عدم پرداخت توسط مستاجر یا برای اثبات رابطه استیجاری.

مراحل درخواست تخلیه از مراجع قضایی (شورای حل اختلاف و دادگاه)

بسته به نوع قرارداد و شرایط، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه متفاوت است:

1. تنظیم دادخواست/درخواست دستور تخلیه در دفاتر خدمات قضایی: اولین گام، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در آنجا، متناسب با نوع قرارداد (مشمول 1376 یا 1356/قانون مدنی) و خواسته موجر، دادخواست «دستور تخلیه فوری» یا «حکم تخلیه» تنظیم و ثبت می شود. کلیه مدارک جمع آوری شده نیز ضمیمه دادخواست می گردد.
2. مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی:
   • برای دستور تخلیه فوری (مشمول قانون 1376): درخواست معمولاً به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارسال می شود. شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و احراز شرایط، دستور تخلیه را بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی صادر می کند.
   • برای حکم تخلیه (مشمول قانون 1356 یا قراردادهای فاقد شرایط 1376 یا قرارداد شفاهی): دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف (با توجه به صلاحیت) ارجاع داده می شود. در این حالت، پرونده وارد فرآیند دادرسی می شود که شامل تعیین وقت رسیدگی، ابلاغ به مستاجر، تشکیل جلسات، ارائه دفاعیات و نهایتاً صدور حکم است.
3. صدور دستور/حکم و تفاوت های آن در هر مرجع:
   • دستور تخلیه: همانطور که پیشتر گفته شد، سریع و غیرقابل اعتراض است.
   • حکم تخلیه: زمان برتر است و مستاجر حق اعتراض (تجدیدنظرخواهی) به آن را دارد. پس از قطعی شدن حکم، اجرائیه صادر می شود.

اجرای حکم تخلیه توسط مأمورین قانون

مرحله نهایی، اجرای حکم یا دستور تخلیه است که با دخالت مأمورین قضایی و انتظامی صورت می گیرد:

1. درخواست صدور اجرائیه: پس از قطعی شدن حکم تخلیه (یا صدور دستور تخلیه)، موجر باید به مرجع قضایی صادرکننده حکم/دستور مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه را بنماید.
2. نقش کلانتری و نیروی انتظامی: اجرائیه به مستاجر ابلاغ می شود و به او مهلت قانونی (معمولاً 10 روز برای احکام و 3 روز برای دستور تخلیه) داده می شود تا ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر در این مدت اقدام به تخلیه نکرد، موجر می تواند با مراجعه به اجرای احکام و ارائه نامه به کلانتری محل، درخواست اعزام مأمور برای اجرای تخلیه را بدهد. مأمورین نیروی انتظامی با حضور در محل، نسبت به تخلیه ملک اقدام می کنند.
3. فرایند صورت برداری و انتقال اموال (در صورت عدم همکاری مستاجر): اگر مستاجر از همکاری امتناع ورزد یا در محل حاضر نباشد، مأمورین انتظامی با دستور مقام قضایی و در معیت نماینده دادستان، می توانند با استفاده از ابزار لازم (مانند کلیدساز) درب ملک را باز کنند. در این مرحله، از تمامی اموال موجود در ملک صورت برداری دقیقی به عمل می آید و اموال به محلی که برای نگهداری تعیین شده (که معمولاً با هزینه مستاجر است) منتقل می شوند. این فرآیند با حضور موجر و حتی الامکان مستاجر (در صورت حضور) انجام می گیرد و صورت جلسه رسمی تنظیم می شود.

آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی در فرآیند تخلیه مستاجر، هم برای موجر و هم برای مستاجر، نقشی حیاتی در جلوگیری از مشکلات و تسریع روند دادرسی ایفا می کند.

شرایط خاص و موارد استثناء در مهلت تخلیه

در کنار قوانین عمومی، مواردی وجود دارند که در آن ها مهلت قانونی تخلیه مستاجر تحت تأثیر شرایط خاص و استثنائات قرار می گیرد. این بخش به بررسی این سناریوهای ویژه می پردازد.

تخلیه مستاجر قبل از موعد اتمام قرارداد

به طور کلی، قرارداد اجاره یک عقد لازم است و هیچ یک از طرفین نمی توانند قبل از پایان مدت آن، به صورت یک جانبه اقدام به فسخ و درخواست تخلیه کنند. با این حال، استثنائاتی وجود دارد که به موجر اجازه می دهد قبل از موعد مقرر، درخواست تخلیه ملک را بدهد:

• موارد قانونی که موجر می تواند زودتر از موعد درخواست تخلیه کند:
  • عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها را طبق موعد مقرر پرداخت نکند، پس از ارسال اظهارنامه و اتمام مهلت قانونی، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح نماید.
  • تغییر کاربری ملک: در صورتی که مستاجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً ملک مسکونی را به تجاری تبدیل کند).
  • انتقال به غیر: اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال مورد اجاره به شخص ثالث از مستاجر سلب شده باشد و مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را به دیگری اجاره دهد.
  • تخلف از شروط قرارداد: هر گونه تخلف از شروط اساسی و مندرج در قرارداد اجاره (مانند استفاده نادرست از ملک، ایجاد مزاحمت برای همسایگان، یا انجام تعمیرات اساسی بدون اجازه).
  • تعدی یا تفریط در استفاده از مورد اجاره: اگر مستاجر به ملک آسیب برساند یا از آن به نحو نامناسبی نگهداری کند.
• شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از موعد: مستاجر نیز می تواند در موارد خاصی قرارداد را قبل از موعد فسخ کند، از جمله:
  • عیب در مورد اجاره: اگر ملک دارای عیبی باشد که استفاده از آن را غیرممکن یا دشوار سازد و موجر از رفع آن خودداری کند.
  • عدم امکان بهره برداری: در صورتی که به دلیل حوادث غیرمترقبه یا اقدامات شخص ثالث، مستاجر نتواند از ملک بهره برداری کند.
  • حق فسخ قراردادی: اگر در خود قرارداد اجاره، شرایطی برای فسخ زودتر از موعد توسط مستاجر پیش بینی شده باشد.
• توافق طرفین برای فسخ زودتر از موعد: بهترین و مسالمت آمیزترین راه برای خاتمه دادن به قرارداد قبل از موعد، توافق موجر و مستاجر است. در این حالت، طرفین با توافق بر سر شرایط (مانند میزان خسارت، یا یافتن مستاجر جایگزین)، قرارداد را فسخ می کنند.

تقاضای مهلت از سوی مستاجر برای تخلیه

پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، مستاجر در شرایط خاصی می تواند تقاضای مهلت اضافی برای تخلیه نماید:

• شرایط اضطراری و حوادث غیرمترقبه (ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون 1376): بر اساس ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، چنانچه در زمان اجرای تخلیه، مراجع قضایی یا دوایر اجرایی ثبت تشخیص دهند که مستاجر به علت وقوع حوادث غیرمترقبه (مانند سیل، زلزله، بیماری شدید و ناگهانی، یا فوت سرپرست خانواده) قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال (تقاضای مهلت) کند، مقام قضایی دستور دهنده می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه موافقت کند.
• امکان اعطای مهلت یک ماهه توسط مقام قضایی: این مهلت حداکثری یک ماهه، کاملاً در اختیار قاضی اجراست و وی با بررسی شرایط اضطراری مستاجر، در مورد اعطای آن تصمیم می گیرد.
• اهمیت رضایت موجر در اعطای مهلت بیشتر: در صورت نیاز به مهلتی بیش از یک ماه، رضایت موجر نقشی کلیدی دارد. اگر موجر با اعطای مهلت بیشتر موافقت کند، این توافق می تواند به صورت کتبی و حتی با تنظیم صورت جلسه در شورای حل اختلاف انجام شود.

تاثیر عدم بازپرداخت ودیعه (پول پیش) توسط موجر

یکی از مسائل رایج در زمان تخلیه، عدم بازپرداخت ودیعه یا پول پیش توسط موجر است. قانون در این خصوص تدابیری اندیشیده است:

• الزام موجر به واریز ودیعه به صندوق دادگستری: موجر نمی تواند بدون پرداخت کامل ودیعه (رهن)، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. اگر موجر توانایی پرداخت ودیعه را نداشته باشد، باید معادل آن را به صندوق دادگستری واریز کند. این اقدام به منزله پرداخت ودیعه تلقی شده و فرآیند تخلیه ادامه می یابد. پس از تخلیه، مستاجر می تواند مبلغ ودیعه را از صندوق دادگستری دریافت کند.
• حقوق مستاجر در صورت عدم بازگشت ودیعه: در صورتی که موجر از بازگرداندن ودیعه خودداری کند و آن را به صندوق دادگستری نیز واریز نکند، مستاجر حق دارد از تخلیه ملک خودداری کند. در این وضعیت، او می تواند تا زمان دریافت ودیعه، در ملک باقی بماند و بابت مدت زمانی که پس از اتمام قرارداد در ملک سکونت داشته، اجرت المثل ایام تصرف (معمولاً معادل اجاره بهای سابق یا اجاره بهای متعارف) را از مبلغ ودیعه خود کسر کند. در این حالت، موجر نمی تواند به صرف عدم تخلیه، درخواست حکم تخلیه را مطرح کند مگر اینکه ودیعه را بازپرداخت یا واریز کرده باشد.

وضعیت تمدید خودکار قراردادها و سقف افزایش اجاره بها در سال 1404

در سال های اخیر، به دلیل شرایط اقتصادی و پاندمی کرونا، مصوباتی از سوی ستاد ملی مبارزه با کرونا و شورای عالی هماهنگی اقتصادی در خصوص تمدید خودکار قراردادها و سقف افزایش اجاره بها صادر شد. با این حال، وضعیت فعلی این قوانین در سال 1404 نیاز به شفاف سازی دارد:

• بررسی مصوبات گذشته: مصوبات مربوط به تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره بها، عمدتاً در سال های 1399 تا 1402 و به منظور حمایت از مستاجران در شرایط ویژه (پاندمی کرونا) صادر شدند. این مصوبات تا زمان لغو یا انقضای مهلت تعیین شده، لازم الاجرا بودند.
• توضیح وضعیت فعلی و عدم تمدید خودکار blanket در سال 1404: مهم است که بدانید مصوبات کلی تمدید خودکار قراردادهای اجاره که در دوران کرونا اجرایی بودند، برای سال 1404 به صورت سراسری و عمومی تمدید نشده اند. بنابراین، روابط موجر و مستاجر در سال 1404 عمدتاً تابع قوانین اصلی (قانون 1376 و 1356 و قانون مدنی) و توافقات طرفین خواهد بود. تنها در موارد بسیار خاص و با تشخیص مقام قضایی، ممکن است مهلت های اضطراری یک ماهه اعطا شود که این مورد نیز به منزله تمدید قرارداد نیست، بلکه فرصتی برای تخلیه است.
• شرایط استثناء بر عدم تمدید و توافقات جدید: حتی در غیاب تمدید خودکار، موجر و مستاجر همچنان می توانند با توافق یکدیگر، قرارداد را تمدید کنند. مواردی که ممکن است موجر از تمدید قرارداد امتناع کند، شامل:
  • فروش ملک: در صورتی که موجر قصد فروش ملک را داشته باشد و قرارداد فروش را ثبت کرده باشد.
  • نیاز موجر: اگر موجر یا افراد تحت تکفل وی (مثلاً فرزندان یا والدین) به ملک برای سکونت شخصی نیاز داشته باشند.
  • تخریب و نوسازی: اگر موجر قصد تخریب، بازسازی یا تعمیرات اساسی ملک را داشته باشد و پروانه های لازم را اخذ کرده باشد.
  • تخلف مستاجر: در صورت عدم انجام تعهدات قراردادی توسط مستاجر (مانند عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری).
• قانون حمایت از مستاجر و سقف افزایش اجاره بها: در سال های اخیر و به ویژه در سال 1404، دولت تلاش هایی برای کنترل بازار اجاره بها از طریق تعیین سقف افزایش اجاره بها در مناطق مختلف داشته است. بر اساس مصوبات و دستورالعمل های احتمالی، این سقف معمولاً به شرح زیر تعیین می شود:
  • در شهر تهران و دیگر کلان شهرها: سقف افزایش اجاره بها ممکن است تا 25 درصد نسبت به قرارداد سال قبل باشد.
  • در سایر نقاط شهری: سقف افزایش اجاره بها ممکن است تا 20 درصد تعیین شود.
  • در شهرستان ها: سقف افزایش اجاره بها ممکن است تا 15 درصد باشد.

  چنانچه موجر بیش از سقف تعیین شده اقدام به افزایش اجاره بها نماید، مستاجر می تواند از طریق مراجع قانونی (سازمان حمایت از مصرف کنندگان و تولیدکنندگان یا تعزیرات حکومتی) شکایت کند. موجر متخلف ممکن است علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافی به مستاجر، جریمه نقدی نیز پرداخت کند. این قوانین به منظور حمایت از قشر مستاجر وضع شده اند و اطلاع از آن ها برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.

نکات مهم و توصیه های کاربردی برای موجران و مستاجران

برای پیمودن مسیر قانونی تخلیه مستاجر با کمترین چالش و بیشترین اطمینان، توجه به نکات کاربردی و توصیه های تخصصی ضروری است. این بخش به مهم ترین راهکارهایی که موجران و مستاجران باید مدنظر قرار دهند، می پردازد.

یکی از اساسی ترین توصیه ها برای هر دو طرف قرارداد، اهمیت تنظیم قرارداد کتبی و رسمی است. یک قرارداد کتبی و جامع، که تمامی جزئیات و شروط را به وضوح ذکر کرده باشد و در صورت امکان با امضای دو شاهد ذیل آن (برای شمول قانون 1376) تنظیم شود، از بروز بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری می کند. قراردادهای شفاهی، گرچه از نظر قانونی معتبرند، اما اثبات محتوای آن ها در مراجع قضایی دشوار و زمان بر است.

ضرورت ارسال اظهارنامه در مراحل مختلف رابطه استیجاری، نباید دست کم گرفته شود. اظهارنامه یک ابزار حقوقی رسمی برای اطلاع رسانی و ثبت درخواست ها یا تذکرات است. موجر می تواند برای درخواست اجاره بهای معوقه، اخطار رعایت شروط قرارداد یا اعلام اتمام مدت اجاره و درخواست تخلیه، اظهارنامه ارسال کند. این اقدام نه تنها مستاجر را به صورت رسمی در جریان قرار می دهد، بلکه در صورت لزوم، به عنوان یک مدرک معتبر در دادگاه قابل ارائه است.

در هر مرحله ای از اختلاف، توصیه به مذاکره و توافق مسالمت آمیز، همواره راهکار اول و بهترین گزینه است. فرآیندهای قضایی زمان بر، هزینه بر و گاه فرسایشی هستند. تلاش برای رسیدن به یک توافق رضایت بخش برای هر دو طرف، می تواند از تنش ها کاسته و به حل سریع تر مشکل کمک کند. در بسیاری از موارد، حتی شورای حل اختلاف نیز در ابتدا سعی بر صلح و سازش بین طرفین دارد.

نقش وکیل متخصص در سرعت بخشیدن و تسهیل فرآیند، غیرقابل انکار است. قوانین اجاره پیچیده و پر از جزئیات هستند. یک وکیل مجرب و آگاه به قوانین ملکی می تواند با ارائه مشاوره دقیق، تنظیم صحیح دادخواست ها و پیگیری حرفه ای پرونده در مراجع قضایی، فرآیند اخذ حکم یا دستور تخلیه را سرعت بخشد و از اشتباهات حقوقی که ممکن است منجر به تأخیر یا رد دعوا شود، جلوگیری کند. همچنین، وکیل می تواند در مراحل مذاکره و رسیدن به توافق نیز نقش موثری ایفا کند.

لازم است که هر دو طرف از هزینه های احتمالی و دادرسی مطلع باشند. این هزینه ها شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی (در صورت نیاز) و همچنین هزینه های اجرای حکم (مانند جابجایی اموال) می شود. در مواردی که مستاجر پس از اتمام قرارداد و بدون رضایت موجر در ملک باقی بماند، ممکن است علاوه بر پرداخت اجاره بهای مدت اضافی، مشمول اجرت المثل ایام تصرف و جریمه عدم تخلیه مستاجر (در صورت پیش بینی در قرارداد) نیز شود. این اجرت المثل می تواند بر اساس نظر کارشناس و اجاره بهای متعارف روز محاسبه گردد.

در نهایت، آگاهی از حقوق و وظایف متقابل برای هر دو طرف حیاتی است. موجر باید اطمینان حاصل کند که ودیعه مستاجر را به موقع بازپرداخت می کند یا به صندوق دادگستری واریز می نماید و مستاجر نیز باید به تعهدات خود مبنی بر پرداخت اجاره بها و تخلیه به موقع ملک عمل کند. رعایت این نکات نه تنها به حفظ حقوق طرفین کمک می کند، بلکه به ایجاد یک رابطه استیجاری سالم و مبتنی بر احترام متقابل منجر خواهد شد.

نتیجه گیری

مهلت قانونی تخلیه مستاجر موضوعی پیچیده و چندوجهی است که آگاهی از تمامی ابعاد آن برای هر دو سوی قرارداد اجاره، موجر و مستاجر، از اهمیت بالایی برخوردار است. در طول این مقاله، به بررسی جامع مفاهیم پایه، تفاوت های کلیدی بین حکم و دستور تخلیه، قوانین حاکم بر روابط استیجاری (از جمله قوانین 1356 و 1376 و قانون مدنی)، مهلت های قانونی بر اساس نوع قرارداد، مراحل عملی اخذ و اجرای حکم، و همچنین شرایط خاص و استثنائات مؤثر بر این مهلت ها پرداخته شد.

مجدداً تأکید می شود که در سال 1404، مصوبات مربوط به تمدید خودکار قراردادها و سقف افزایش اجاره بها که در دوران پاندمی کرونا به تصویب رسیده بودند، به صورت عمومی و سراسری تمدید نشده اند و روابط استیجاری تابع قوانین اصلی و توافقات طرفین است. با این حال، همچنان دولت تلاش هایی برای کنترل بازار اجاره بها از طریق تعیین سقف افزایش در مناطق مختلف دارد که آگاهی از آن ها برای هر دو طرف ضروری است.

برای جلوگیری از بروز اختلافات، صرفه جویی در زمان و هزینه، و دفاع موثر از حقوق خود، توصیه می شود که طرفین قرارداد اجاره همواره به تنظیم قراردادهای کتبی و جامع، ارسال اظهارنامه های قانونی، و تلاش برای حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات پایبند باشند. در موارد پیچیده تر و هنگامی که نیاز به طی مراحل قضایی است، بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی می تواند راهگشا باشد.